房地产市场结构需进一步优化

　　●?本报记者?焦源源

　　荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立，东方证券首席经济学家邵宇日前接受中国证券报记者专访时表示，2020年房地产市场呈现的最大特点是分化：房价与租金出现分化，大城市与中小城市房价出现分化，南北城市的房地产市场出现分化。预计2021年房地产将会平稳增长，结构会进一步分化，但分化幅度可能会收紧。

　　银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的建立，意味着开发企业和按揭贷款的总体增速将下降。但不同银行有差异，规模较小的商业银行总体影响不大，可能会对短期房地产需求端形成较大冲击。我国的住房不论是人均面积和户均套数，都已经基本告别总量短缺阶段，但在结构上还需进一步优化。

　　结构分化特征明显

　　中国证券报：受疫情等因素影响，楼市近期呈现出哪些新特点和发展趋势？

　　尹中立：2020年房地产市场呈现的最大特点是分化，主要表现在以下几个方面：首先，房价与租金出现分化。从数据看，2020年的新房价格和二手房价格出现7%左右的上涨，但租金却出现小幅下跌。在四个一线城市中，按照每套平均租金计算，上海租金小幅上涨2.93%，北京和深圳的租金分别下跌了4.07%和5.44%左右，其他城市的租金也有不同程度下跌。房价与租金分化程度最大的应该是深圳，今年的深圳房价出现了较大幅度上涨，但住房租金却下跌。

　　房价上涨而租金下跌，在过去的20多年里是不曾有过的。主要原因与今年的疫情有关。在疫情影响下，服务业受到较大冲击，上半年的对外贸易也一度受到冲击，受此影响，2020年的居民收入增速放缓，有些城市的居民收入出现下跌，这与部分城市租金出现小幅下跌是吻合的。但房价的决定因素不仅取决于居民收入增速，还与市场预期有关，在宽松货币政策刺激下，全球资产价格均出现不同程度上涨。另外，新房与二手房价格倒挂，吸引了大量套利资金进入楼市。

　　其次，大城市与中小城市的房价出现分化。在去年初的疫情冲击下，2020年2月份所有城市的市场交易量均出现大幅度下跌，但随后一线城市恢复速度明显快于其他城市。前11月一线城市累计成交面积增长0.6%，成交价格同比上涨8.2%左右，成交量与价格均实现正增长。但二线城市的成交量同比下降2.6%左右，三线和四线城市成交量下降7.7%左右。

　　再次，南北城市的房地产市场出现分化。从成交量看，珠三角、长三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上，环渤海城市群同比小幅下降，哈长城市群中两核心城市成交同比降幅约24%。长三角和珠三角城市二手房价格普涨，深圳与周边莞惠涨幅靠前，长三角中无锡、上海、南京及杭州等城市房价涨幅均在7%以上。北方城市除少数城市价格小幅上涨外，其余城市均下跌。

　　房地产市场的南北分化反映的是区域经济格局的趋势，今年的疫情进一步加剧该趋势。从最近几年的经济增速看，南强北弱的格局仍然有增无减，预示着房地产市场的南北分化仍将继续。

　　邵宇：房地产行业2020年出现了V型反转，房地产开发投资起到了稳定经济增长的作用，房地产还是经济“压舱石”。数据显示，今年楼市销售金额和面积都在历史高位。但房地产三大指标后续增长乏力，一手房销售月度成交指标、二手房月度成交指标和土地市场月度成交指标，下半年没有进一步向上攀升。未来在“房住不炒”的大背景下，且“三道红线”收紧杠杆也开始执行，预计房地产市场会平稳增长，结构会出现分化。

　　2021年，从二手房房价来看，一线城市的需求仍将十分坚挺，考虑到全球较为宽松的货币环境，2021年应该会继续保持一二三线城市出现分化的趋势，但幅度可能会收紧。

　　创新审慎管理制度

　　中国证券报：银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的建立，将对房地产市场产生哪些影响？

　　尹中立：为了实现房地产市场与实体经济均衡发展，中央不仅在住房制度改革进行了部署，在短期的政策方面也开始采取措施。2020年8月份出台了针对房地产开发企业财务指标的“三道红线”，2020年末又出台了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

　　无论是对房地产开发企业的财务指标设置监管红线，还是对商业银行的房地产金融业务设置监管红线，都是我国在宏观审慎管理制度方面的创新，在国际上是没有先例的。这两项监管制度将对房地产市场产生深远影响，我们不能简单地理解为打压房地产市场，但在这些政策实施之初，会出现房地产金融边际收紧的效果。不仅对房地产行业产生影响，也会对其他部门产生深远影响。

　　“三道红线”无疑将迫使房地产开发企业改变过去的“三高”经营模式（高负债、高杠杆、高周转），包括排名靠前的龙头企业也必须放慢扩张速度，做到稳健经营。小型房地产开发企业面临被市场淘汰的风险加剧。

　　对商业银行的房地产金融设置考核要求，意味着今后的房地产贷款增速要与其他贷款增速保持一致，而过去几年房地产贷款的增速一直在20%左右，远高于其他贷款增速（12%）。这意味着开发企业和按揭贷款的总体增速必须下降，但不同的银行又有差异。

　　邵宇：日前出台的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对整个房地产的需求、个人贷款的总量会有较大的压制作用，这可能会对房地产需求端短期形成较大冲击。

　　中国证券报：日前召开的中央经济工作会议强调，2021年要解决好大城市住房突出问题，有何深意？

　　尹中立：当前我国住房问题的突出矛盾主要表现在大城市新市民的住房问题。从城市发展的趋势看，人口趋向于往大城市集中，但我们的土地供给指标倾向于控制大城市的发展，导致了土地与人口的错配，大城市的土地价格上涨过快，很多年轻人无法通过市场化途径解决居住问题。为此，中央强调“深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化”。

　　从经济运行的角度看，促使中央改革住房制度模式的原因与经济发展进入新发展格局有关。在新发展格局下，经济增长的主要动力必然倚重于国内消费需求。在房价持续上涨的压力下，房地产市场对其他消费品市场产生了越来越大的“挤出效应”。

　　邵宇：提供更多的让新居民可以负担的住房是当务之急，新居民包括大学生、新就业者等。大城市商品房价高企，使新居民无法置业“上车”，缺乏对城市的归属感和融入感，如果透支买入高价物业，则压缩消费影响生活质量。

　　下一步应注重开源节流，一方面增加土地供应和平价住房供应，尤其是增加近郊农村建设用地的供应，现在仅仅用于租赁用途，是担心直接用于商品房用途会影响现有房地产价格体系。另一方面，通过适当增加持有环节税收体系改革和推出，压制投资性需求，有效释放存量供应，减少空置，从而解决该突出问题。

　　扩大保障性租赁住房供给

　　中国证券报：未来住房租赁市场发展将出现哪些变化？

　　尹中立：日前召开的中央经济工作会议明确提出要高度重视保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场。我认为，中央经济工作会议与《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》精神是一致的。因此，要理解中央经济工作会议精神，必须分析十四五规划建议关于住房制度与房地产政策的逻辑思路。

　　十四五规划建议里，除了继续强调“房住不炒”之外，还强调“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。这些内容的核心思想是增加保障性住房在住房供给中的比例，意在完善住房制度。

　　1998年之后，由于房改是在住房短缺的背景下展开的，导致从一开始就偏重于商品住房建设，保障性住房尤其是保障性租赁住房的配套制度重视程度不够。十九大以来，中央开始高度重视保障性住房制度的建设与完善工作。增加保障性住房供给的最大难题是土地成本的控制，十四五规划建议提出要“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”，其实是把住房制度改革与土地制度改革结合起来。

　　邵宇：近期一些长租公寓模式转为金融模式甚至庞氏骗局。长租房市场并非暴利领域，需要可靠运营和低融资成本做支持，经历此次教训，应该淘汰套利和投机机构，规范准入的同时准备政策优化和长期资金支持。“租售并举”政策执行至今已五年，各城市应根据自身市场情况，进一步推动完善住房租赁市场健康发展。

　　中国证券报：有观点认为，“十四五”时期住房拐点将来临，如何看？

　　邵宇：从销售、建设、土地购买的指标来看，房地产市场一直是在高位盘整。我国的住房不论是人均面积和户均套数，都已经基本告别了总量短缺阶段，但在结构上还需不断优化，住房刚性需求会向导入人口较多的城市群集中，这些区域的住房供应还会有所增加，而改善性需求，即对更大人均面积、更好居住环境和更富有科技含量的住房的升级需求还会持续存在，并且空间巨大。