大局已定，房地产已经发生3大变化，新格局信号越来越明显

房地产的变天其实大家都能深刻感受到，这实际上自从房子是用来住的不是用来炒的这个定位被提出那一刻起，就意味着房地产即将迎来变天。而这种变天格局基本已经形成，是肉眼可见的。

过去这些年，几乎每篇文章都在提房住不炒，估计大家都耳朵起茧子了，一个是为了强化，二是确实每项政策基本上都在围绕这个定位逐步展开的。房住不炒的定位以及房子回归居住主属性早就深入人心，当人们的观念发生改变，也就意味着房地产基本上就跟以前大不一样了。

1、官方首次明确提出房地产供求关系发生重大变化。

在7月24日的会上，国家在谈到房地产时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

供求关系到底对房地产有多么重要？可以这么说，你能列出100个房价上涨下跌的理由来，但利用经济学原理归根结底就一个道理，那就是供求关系影响着房价。

房价由房子的价值决定，受供求关系的影响，房价会以价值为中心上下浮动。价格同样会反作用于供求关系，相互影响。但我们也必须清楚，房子作为商品，它又不是普通的商品，所以它的价值肯定不是只有居住价值，而还附加了太多的额外价值。比如各种配套资源的附加值。

只不过后来慢慢地这些投资价值占了上风，主导了房子价格，偏离了居住属性，这才是房地产的问题，而绝对不是真的否定投资属性。

中新社是这样解读供求关系变化的，近两年，房地产市场交易活跃度下滑，多地新房、二手房价格处于下跌通道，特别是今年4月份以来，房地产市场出现边际转弱迹象。这些现象的背后折射出一系列中长期因素的变化。

所以，我们不是过于纠结房价的一时涨跌，而是要看一个中长期的变化。这个又跟我们的房地产发展阶段密不可分。2022年中国总人口首次下降，城镇化进程达到一定高度然后进入放缓阶段，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，新房市场进入见顶后的回落阶段。

这并不是说我们完全实现了人人有房住的阶段，而是从增量上看告别了高速增长的阶段，我们应该把存量市场的分配机制继续优化，让更多的人不再为住房发愁。

供求关系的改变，正是意味着未来政策思路的转变，告别传统开发商模式，迎来新的房地产新发展阶段。过去依赖房地产投资获得快速回报的时代已经过去。

2、房地产从高速增长向高质量发展转变到了新阶段。

实际上，房地产走到今天，可能有一些措手不及，但大部分都是我们能够预想到的，哪怕不经历这三年，我们也是有准备迎接房地产的新变化的。只是没有想到这三年加速了这种变化的到来，而且也加深了这种困难的局面。

所以，大部分的变化我们都应该坦然接受和面对。从国家的表态来看，房地产从增量市场向存量市场转变的一个结果就是追求高质量发展，速度慢下来是肯定的。不要老盼着回到过去，那是不可能的。

当然，房地产曾经的稳宏观经济大盘的作用不能忽视，既要稳住房地产，又要实现房地产平稳健康发展。就要摒弃过去的思路，为房地产探寻新的发展模式。

从国家多次表态看，房地产这一块，除了传统开发，还有未来老旧小区改造以及城中村改造，还包括保障性住房建设体系的搭建。这一切不仅仅是房地产的民生属性在发挥作用，房地产的支柱作用也在积极响应，包括带动装修、建材、家居家电消费，所以，未来的这些布局，不仅仅是民生，也是新的经济增长点。

因为房地产从“有没有”转向“好不好”的阶段，也是居住环境品质升级的阶段。

3、房地产政策再度变化预期增强，政策“工具箱”打开更大。

房住不炒没有重提，我也不想过度解读，提与不提其实都不会改变房地产的定位，而且我们必须清楚，今天的房地产变化在一些人眼里可能是不好的，但客观来说，我认为是房地产真正成熟的标志，是好现象，是大洗牌的阶段。

不过随着各项变化的逐步深入，适应新阶段的政策自然也会跟着变化。其实，国家也表态了，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

说的已经很明确，适时调整优化房地产政策势在必行。但我认为我们不能对这句话有曲解。这可不是什么大救市的意思，而是调整优化一些不适应现阶段的政策。其实，大家都能想到现有的一些限制政策调整。

只不过会不会全面取消限制政策呢？这个确实需要慎重，但到了不得不面对的时候了。

这里有个矛盾的问题，房住不炒已经取得一定成果，炒房者少了，炒房时代结束了，按理说房价大涨的条件不复存在了。按马光远等专家所说，可以全部放开所有限制政策，一点尾巴都不要留。

可是我们调控的目的是什么？当房地产长效机制尚未完全建立时，如果再次放开，万一再有我们担心的事发生，岂不是再次回到过去的恶性循环中？

我并不是绝对反对放开，毕竟限制政策也是权宜之计，只是时机是否成熟，我并不知道。不过肯定的是，政策已经明确，接下来还会有更多更大的利好空间。

我倒是建议，除了房地产拉动作用，各行各业都需要扶持，只有大家上班挣钱了，才会有信心，才会敢消费，经济好了才是房地产好的基础，而不是搞反了。我相信在刚需外，面对改善客群的利好政策还会有继续加码的空间，希望多多在这上面发力。