如何看待《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件(国发【2023】14号文)？

新一轮房改政策出台，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗"；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，大家怎么看？

首先国家会继续提供保障性住房，让工薪阶层都有房可居。

其次，商品房回归商品的属性，商品就具有议价的空间，永许其根据市场的需求来合理的反馈价格。

整体的思路就是后期房屋分化更加严重，核心区域的价格会随着区域的产品稀缺性持续上涨。而刚需刚改客户也不要急，政府会保底提供保障住房，解决居住问题，合理控制价格，在你预算内让你有房可居，然后大部分房子将丢失投资增值属性。

宏观预测下有很多答案，唱涨唱衰的都有，大家可以自行甄别。

我的观点是，房地产的方向不会是新加坡模式，而仍然是中国特色模式。

说一下我的预测：

一、关于保障房来源

1、恒大等开发商的烂尾楼，政府会理清债务关系后，以资抵债，由城投等企业收回产权。

2、回购后房屋，有明确合同的会接续建设后交付。

3、回购后的项目，没有销售合同且位置偏远的，会降低建设品质变成保障房。保障房会逐步入市，而非集中一次性入市，保障房供应会有排队现象。同时，保障房的供应速度会和商品房市场进行配合，商品房市场过热会加快保障房供应，商品房市场遇冷会减慢保障房供应。

4、回购后的项目，没有销售合同且区位优质的，会由城投操盘或者与优质开发商合作，接续开发商品房后入市。

5、老城区的城市更新，很可能会和保障房政策进行融合。（老旧房子政府进行自愿收购，改造成公租房为主的保障房。此类公租房有学位，可以满足群众教育需求，但会与同区位的商品房学位隔离。待产权集中到一定程度以后，再进行房屋征收，然后成片开发。）

二、关于保障房形式

1、共有产权房

2、公租房

3、经济适用房、限价商品房等持有一定年限后可进入商品房市场的保障房，将会取消。

4、新建商品房住宅同小区配建保障性住房的政策，将会取消。

三、底层逻辑

1、土地出让直接收入占中国财政收入一半，房地产及相关行业是支柱产业，这种经济依赖没有变；土地集中掌控供应的来源没有变；宅基地入市注定遥遥无期的预期没有变。

2、保障房的品质和产权形式相对于商品房肯定要做成劣等品，保障群众基本的居住权，而非优质居住权，更非不动产产权。倒逼有能力的消费者，进入商品房市场。

3、保障房另一个作用，是为商品房市场炒作提供合法性。提供保障性住房以后，再进行商品的炒作，就不违背“房子是用来住的，不是用来炒的”的顶层逻辑了。（22年底，我就对共有产权房作用发布过此类观点，感兴趣可以翻翻我的主页）

4、即使有上述第3条的逻辑基础，ZF对商品房的调控是不会停止的。限高保低仍然会是常态，下次换个说法就好了，理由多的是。

其实正式文件只是在内部流传，外部都是看到新闻通稿，我看到很多分析师都在说“双轨制”，

说我们由“香港模式”转向“新加坡模式”。

说实话，真不敢苟同。

但是，从目前的信息来看，更多地体现了“法无授权不可为，法无禁止皆可为 ”这一理念。

也就是说，以后房子“姓什么”很重要，如果是政府体系下的房子，那么“法无授权不可为”，要突出保障性和严格管理；如果是商品房，那么“法无禁止皆可为”，要突出市场属性，更多满足大众改善型需求。

但是，如果要理解为保障房和商品房等量齐观，那就真的大错特错了。

这一份文件，其实最核心是解决了三个问题。

上世纪90年代以来，我们的发展，就基本遵循了“有为政府+有效市场”合力发展的逻辑。比如现在大家耳熟能详的高铁、新能源、半导体等等，在农业领域的18亿亩耕地红线的问题等等，政府都在里面扮演了托底性的角色，在住房市场，我们也从大包大揽（原来福利房分配制度）到市场化无序发展阶段，原来基本都是从政府到市场的一步到位改革，没有发挥“摸着石头过河”的经验优势。当前房价的高企，事实上导致了我们不能走原来的路，必须探索一条新路。

这个新路是啥？

就是告诉你，政策目标就是居者有其屋，但是这个房子不一定是商品房，甚至不一定是产权房，对于解决底层问题的思路，主要满足其“居住”需求。

如果要满足居住需求，那么答案就很简单，租的房子也可以住，只要租金够便宜。

所以，政策中明确“协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系。继续发展用于配租的保障性住房，对困难家庭提供公共租赁住房保障，对新市民、青年人提供保障性租赁住房，鼓励将空置的商业办公楼改建为宿舍型保障性租赁住房。”

文件反反复复提到“租赁”，无论是以前的廉租房，还是公租房，甚至新提出来的“宿舍性保障性”房，核心就是回归本源，让大家都有房子住，不至于流离失所，那么我们的住房底线也就守住了。

文件中有两点需要注意，首先是土地来源的问题——“保障性住房以划拨方式供应土地”，大家都知道，我们划拨用地都是命脉性的，比如政府机关、学校、科研、基础设施、图书馆、博物馆等等，现在保障房的用地明确是划拨，那么就更加突出保障性和非营利性。

其次是保障房的“身份问题”。要知道以前我们的保障房有一部分是可以上市交易的，比如限价商品房、人才保障房等等，一旦可以上市交易，那么就有了寻租空间，年龄稍大一点的网友，可能听过当时有一个经济学家叫茅于轼，提出了引起争议的观点就是“廉租房不修厕所”。站在市场的角度，就是害怕如果廉租房变成寻租工具，那么关系户将大量申请廉租房，真正的底层反而没有机会。

这个办法，首次提出了“对保障性住房实施严格的封闭管理。禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。------住房和保障对象档案，实行全国联网”。也就是说，以后的保障房永远都是保障房，如果你不适合要退出，那么这个房子就自动流转到新的申请者手里，断了寻租空间，这是这次政策一个非常大的亮点。

其实这次新闻通稿，对商品房的描述非常少。引用过来就是“推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。”

然后，就没有了。

是不是觉得不重视商品房了？

其实不然，反而体现了政府的思路，就是商品房发挥“有效市场”的作用，“法无禁止皆可为”！

以资金投入为例，保障房的资金来源是“中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷”，但是，如果仔细梳理一下，中央补助，2022年中央财政安排城镇保障性安居工程补助资金708亿元；地方专项债，根据地方情况发行使用；公积金开发贷，截止2022年末，全国公积金累计向373个保障性住房试点项目发放贷款872.15亿元。抛开数额不明的地方专项债，有据可查的流入保障房的资金中央加公积金合计下来大约1600亿不到。

那么商品房呢，因为这两年我们市场行情较冷，开发商拿地意愿不强，可是即便如此，2023年1-9月，我们住宅开发投资额66279亿元。可以说，保障房的规模比起商品房来说，基本只是一个零头罢了。你觉得政府会不会重视商品房呢？

但是，发展商品房市场并不是鼓励炒房，也不是鼓励涨价，而且让需求去引领投资，让开发商从面积、户型、配套、物业等多方面，去满足改善型需求，最终形成 “低端有保障、高端有市场”的新格局。

毕竟，市场在资源配置中发挥了基础性作用。

历史上，每次一提加快保障房建设，房价就要涨一波。

保障房建设，是这几天的热门话题。与其去预判保障房对房价带来的影响，不如看看我们“房改”25年的前世今生，也许各位看官会有自己的判断。

1998年7月，标志着我国住房市场化制度框架正式确立的“23号文”发布，也从这个时间开始，我们开启了长达25年的房地产周期及对应的“调控”。

第一阶段，是98年到02年，这个周期中，我们停止了住房分配，实行货币化分配，可以理解为如今的“货币化棚改”，住房消费，自此打开了序幕，公积金也在这个时期完成建设，进入住房金融市场。

在这个周期中，我们提出了第一个“保障房”产品，也就是大家熟知的“经济适用房”，当年我们的口号是：

“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房体系。”

第二阶段，是03年到04年，这个时间里，“18号文”出台，明确的住房市场化改革的力度，并强调要搞活住房市场，并采用“灵活供给土地”的方式调控市场。

最具代表的，是“18号文”，取消了“公有住房上市交易的障碍”，这个举措让市场产生了大量的“卖旧换新。”

买房红利的第一波主力群体，也是在这个周期中产生。

第三阶段，是大家熟悉的05年到09年，房地产调控出现。我们熟悉的利率、首付、限购、限售、交易税费、90平分界线等等，都在这个时间点交叉出现。

于此伴随着，是2007年8月的《关于解决城市低收入 家庭住房困难的若干意见》，提出了：

“加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。”

2008年12月，又发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确了加大保障性住房建设，鼓励住房消费（15年过去了，用词没有变化），促进房地产市场健康发展。其中也提到了“加大对自主型和改善型住房消费的信贷支持力度”。

“7折利率，也在这个时期出现。”

另一方面，为了进一步加强保障房建设，共有产权房，07年在江苏淮安出现，09年在上海市出现。

第四阶段，是10年到14年，为了避免房价上涨过快，我们开始运用金融、土地、税收等多维度力量谨进行房地产市场的“微操”。

上海和重庆的“房地产税”，也是在这个周期进行试点的。

为了进一步健康发展，我们再次明确了“保障房建设”，并增加“普通商品房”供给。这四年，我们大概建设并开工了3500万套的保障房。

北京在2014年表示有10套保障房竣工。

第五阶段，是15年到18年，我们启动了“棚改货币化”和“涨价去库存”。对购房大军来说，房价也在这个周期实现了翻倍。对开发商来说，也迎来了发展的高光时刻。

在10年到14年的保障房建设重点，也转移到了棚户区改造。其中有一条，也非常劲爆，是支持地方收购商品房用于“保障房”。

“地王”的称呼，从行业词汇，也飞入寻常百姓家。三四线、五线甚至六线城市，都迎来了“普涨”时代。过去唱衰的专家，也在这个周期中被打上了“耻辱柱”。

几乎所有人都相信，地产是“只涨不跌”的超级硬通货。

然后，这个梦很快在第六个阶段被打破，这第六个阶段，也就是我们树脂道“房住不炒”时代。

从19年至今，随着“房住不炒”及“三道红线”的持续作用下，再加上“三年疫情”的经济疲乏。一二线城市房价出现了下行，三四线及五线六线更是腰斩无人问津。

地产呈现出了“量价齐跌”，几乎所有的民营开发商，也在这个周期暴雷。数以万计的购房人群进入“保交楼”计划。地产“只涨不跌”的信仰，自此打破。

2022年8月，我们重提保障房建设，并在这几天下达到地方。其实，这个文，在2021年就发过。当时是建议，现在是通过，过了一年多的时间。

关于保障房对房价的影响，众说纷纭。

与其预判未来，我们不如从历史出找答案。

“房价太高，又不能降，才需要保障房。”

“保障房要想落地，必须先涨一波房价。”

当然，这次不太一样，毕竟人口、产业逻辑都变化了。毕竟，这一轮的周期，不是每个人的周期，房产投资，也不再适合大多数人。我说很多次了。

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这有啥好长篇大论分析的？

2021年，

2022年，

2011年，

2013年，

2007年，

2016年，

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