套内建筑面积和套内实际使用面积差异有多大？

刚买了个高层，建筑面积99平，公摊26%，合同上写套内建筑面积有73，但是装修的量房，除去墙的厚度和柱子所占面积，套内实际使用面积只有66平，请问这合理吗？

楼上说的是正确的，你说的是建筑面积和套内使用面积，这个具体以商品房买卖合同为准，你说的是公摊，用公摊直接去算套内面积是不对的，销售面积是指，建筑面积和套内面积的和

差异可能很大，也可能不大。

产权证上的建筑面积：

首先房产证上记述的面积是建筑面积。

而建筑面积呢这东西很虚，其实有两大部分组成：套内的建筑面积、及分摊的共有建筑面积共同组成，即建筑面积=套内建筑面积+公摊。

而套内的建筑面积的组成部分又包含有套内使用面积、套内墙体面积、以及阳台的面积（部分）三部分组成。

也就是说，假如您花几百大洋买了套90m2的房子，扣掉您的墙、扣掉您的公摊，可能到您能够实际使用的面积也就70多m2。这个就叫做使用面积。

一般呢，业内给起了一个专业名词：套内使用面积，有时候被民间叫做：“地毯面积”，即能够铺地毯的地方才是真正能够使用的地方。毕竟您的楼道公摊、还有您的墙是不能铺地毯的对吧。

但有小伙伴问了，我家的飘窗和阳台改造后不仅能铺地毯、还能放床呢。

真是聪明如你，所以飘窗和阳台也是可以算使用面积的，但是并不算建筑面积。所以一般来说，阳台越大、飘窗越大的户型，可以使用的面积就越多，却不用为这部分面积付费，这也为开发商做文章埋下了伏笔（下文会讲）

开发商口中的销售面积

一般来说，无奸不商，但是其实我国大品牌的开发商的销售和置业顾问还是非常老实的，一般不会骗您。

但是为什么文章开头说有时候差别巨大，有时候差别很小。

这是因为，如果房间使用面积很小的时候，开发商口中的销售面积就是建筑面积。那么你听到的时候，还会误以为房间很大，高高兴兴的就交了定金。

但是有一种情况例外，有些产品设计能力特别优秀的开发商，还有部分懂得巧妙利用当地相关制度的开发商，会尽量减少中庭的设计，从而减小公摊。另一方面，通过设计各类大面积阳台、飘窗，并与户内面积进行良好的连接，方便后期的改造和使用，这样房间的使用面积就会会大大增加。有时甚至能追平原来的建筑面积，甚至超过原来的建筑面积。

此时如果你问开发商：“你们家房子多大呀”，他们大概率会强调，我们这个户型虽然建面只有90m2，但我们实际使用面积有100m2。

那么这个时候，你可能就赚到了，赶紧下手呀！

１、建筑面积包含使用面积，还包含公摊面积，是房屋房产证上显示的购买面积。

２、建筑面积并不都在直接使用的范围内，但是使用面积是在实际的使用范围内的。例如洗手间、厨房、卧室、客厅、书房等都是每天都用的到，接触较多的。

３、房屋的使用面积可以在交房的时候自己测量出来，建筑面积需要全面专业的计算，多数是开发商直接计算出来，显示在购房面积上，开发商只会告诉你大概的使用面积以及公摊面积。

杨先生在开发区购买了一套130平米的三居室高层住宅，而可供自己支配的套内面积才102平方米，为此杨先生感到非常郁闷，觉得自己受骗了。

上面所说的，可供杨先生支配的这102平方米是指房子的套内建筑面积，我们通常把套内建筑面积简称为套内面积。

套内建筑面积是由三个部分组成，可以写成套内建筑面积或者套内面积等于使用面积+墙体面积+阳台面积。

使用面积是指套内房屋使用空间的面积，又称地板面积。

如：卧室、客厅、厨房、卫生间等空间面积的总和。

墙体面积是套内使用空间周围的围护和承重墙体或其他承重支撑体所占用的面积。

其中各户型之间的分隔墙以及外墙等共有墙只算一半的墙体面积，各户型的内墙则全部计入墙体面积。

阳台面积均按套内阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中，封闭的阳台按水平投影面积全部计入建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

也就是说，102平米的套内面积包括了使用面积，墙体面积和阳台面积，可杨先生购买的是130平米的房子呀。

这130平米是套型建筑面积，指单套住房的建筑面积。在进行房屋买卖的时候，我们说的建筑面积与建面，通常指的就是套型建筑面积。

因为套型建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有面积组成的。

或者直接可以说建筑面积=套内面积+分摊面积

所以剩下的那部分是分摊面积。

所谓的分摊面积，是指每户商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

例如，公共的电梯井、过道、公共门厅、设备间、楼梯间等等。

现在我们已经知道建筑面积是130平米，套内面积为102平米，按以上公式，小伙伴们不难得出，剩下的那部分面积就是分摊面积为28平米。

这里我们不得不提到得房率这么一个概念。

得房率=套内建筑面积÷建筑面积

根据前面所学的内容，得房率又可以等于套内建筑面积除以套内建筑面积加分摊面积。

所以不难看出，公摊越大，得房率越低，公摊越小，得房率越高。

杨先生的房子得房率为多少呢？

根据公式可以计算出杨先生的得房率是78%。

要是得房率是100%就好了，感觉会很划算。

得房率过高会导致公用面积减少，这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便。

比如高层住宅，为提高得房率，而只设一部电梯，上下班高峰期，人们就要长时间等电梯。

或者将过道走廊走得非常狭窄，这样也可以提高得房率，但是业主搬家时搬运家具、大家电等大重物品就会很不方便。

再或者通过压缩消防通道的空间来提高得房率，但是这样会对业主造成潜在的安全隐患，一旦发生火灾等特殊情况，狭窄的通道会阻缓人流通过的速度，使人们无法迅速的撤离。

一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在85%-90%。

小高层的得房率约为80%-85%。

高层一般在75%-80%。

办公楼为55%-60%。

杨先生购买的是高层住宅，得房率78%，也算是比较合理了。

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税费都是按产证面积计算，产证面积一般都是建筑面积，那么房产税一般都是按建筑面积收费的。一般来说建筑面积就是套内建筑面积和分摊面积相加的值。建筑面积要比套内面积大。贝壳济南站为大家讲解一下。

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房产税是如何征收的呢

（一）房产税征收的范围

一般来说，房产税是在城市、城镇、县市、镇以及某些矿区，在这些地方是有房产税的征收的，至于这些地方里面具体一个方位的房产税征收，那么一般是由当地的省、自治区、直辖市等的政府机构来确定的。

（二）房产税征收的标准

①从房价计算来征税

这种情况的话，一般是将原来房子的产值减去10%到30%后，再按照一定的比例来进行征收房产税。

②从房产租金来征税

这种情况的话，一般就是房产出租的情况，征收房产税的话，就是将房产价值减除10%到30%来征收房产税。

③房产税缴纳税费的计算

以房子原来的产权价值来计算的话，一般就是房产税的缴纳费用，是房子原来产值减除10%或者是30%之后，按照1.2%的比例来征收。

如果是以房子的租金来计算的话，那么房产税应该缴纳的费用就是房子租金的收入，按照12%的比例标准来征收。

总而言之，房产税主要有两种征收的标准，一种是以房子的原来产值来进行征收，这个的话，房产税的征收标准，应该缴纳的费用，一般就是房子原来产值减除10%或者是30%之后的产值，然后按照1.2%的标准，从这里面进行征收。

还有一种，那就是以房子租金的收入作为征收房产税的依据，这种情况，来征收房产税的话，一般就是从房子的租金收入来下手，房产税的缴纳费用，也就是按照12%的比例标准，从房子的租金收入中来征收。

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