建设用地容积率管理办法，超容积率建设的怎么处罚和补偿

为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，住建部于2012年制定了《建设用地容积率管理办法》。该办法有哪些具体内容，对于超容积率建设的处罚和补偿又是怎么规定的呢？让我们一起来看看吧。

建设用地容积率管理办法

第一条　为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条　在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条　容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条　以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条　任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第六条　在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第七条　国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第八条　国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；

（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第九条　国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；

（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；

专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；

（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；

（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第十条　城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

第十一条　城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第十二条　县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

第十三条　因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

第十四条　建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。

第十五条　违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。

第十六条　本办法自2012年3月1日起施行。

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

以上就是建设用地容积率管理办法的相关内容，以及超容积率建设时的处罚和补偿规定，希望对你有所帮助。

容积率，一般意义上是指规划容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。包括实际容积率和规划容积率两种类型。那么，工业、物流仓储用地容积率是如何规定的，一般是多少呢？

实际上，根据城市地区发展规模的不同，对于工业、物流仓储用地的容积率规定也不同。另外，根据工业、物流仓储用地的行业类型，其容积率要求也不一样。下面，我们以深圳为例，《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市工业项目建设用地控制标准》、《深圳市物流项目建设用地控制标准》中对于工业、物流仓储用地容积率做出以下规定：

一、工业用地

1、容积率为建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的

比值；

2、全市分为两类地区，根据行业不同，一类地区（罗湖区、福田区、南山区、盐田区，以及深圳高新区各园区）容积率控制标准范围为1.1-4.0，二类地区（宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区和大鹏新区，不含深圳高新区各园区）容积率控制标准范围为0.9-3.5；

3、根据用地性质不同，普通工业用地容积率上限为4.0，新型产业用地容积率上限为6.0。

二、物流仓储用地

1、容积率为建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的

比值；

2、根据业务类型不同，物流仓储用地容积率控制标准推荐值为0.5及以上；

3、根据物流作业的特点，考虑到货物处理的可操作性和便利性，仓库一般可控制在六层及以下，仓储用地容积率上限为3.0，物流用地容积率上限为4.0。

以上就是对工业、物流仓储用地容积率的一些相关规定，对于深圳这样发展快速，用地紧张的城市而言，其容积率标准范围也就更广。

对于买房而言，大家关注的主要就是地段、价格、配套、还有面积。说到面积，这个几乎被置业顾问时刻挂在嘴边的词，再加入几个前缀修，购房者们可能就会被绕迷糊。所以，购房者们要注意了，都是与房屋有关的面积，占地面积、建筑面积、使用面积、套内面积、公摊面积分别是什么，这些个专业名词到底什么意思？又有什么关系与区别呢？小编来为大家一一详解。

各类面积的定义：

1、占地面积

对于建筑物而言，占地面积是指建筑占地面积物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积；对于平地而言，占地面积是指到手的空白地皮的平米面积，即地块总面积。

2、建筑面积

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

①辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所等。

②结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

3、套内面积

套内面积，全名套内建筑面积，是由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积；套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积；套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积1/2计算。

4、使用面积

使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。实际中，是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积，即套内使用面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。

5、公摊面积

公摊面积，即公摊建筑面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

各类面积的关系与区别可以用一下公示来体现：

建筑面积=占地面积*容积率

建筑面积=使用面积+辅助面积+结构面积

建筑面积=套内面积+公摊面积

套内面积=使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

公摊面积=套内面积*分摊系数

以上就是对什么是房屋占地、建筑、使用、套内、公摊面积的解释，以及他们之间的关系与区别。中国大部分地区通常买房，说的都是建筑面积，但也有个别城市买房直接以套内面积为单位，一般而言，应将建筑面积、套内面积均写入购房合同中。

总建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以，对于购房者来说，了解总建筑面积是非常重要的。那么，什么叫房屋总建筑面积，它包括什么，又是怎么计算的呢？

房屋总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和，从含义上来看是很简单的介绍，但总建筑面积怎么算，里面就有很多复杂的内容。总建筑面积的测算需要地面上各个不同部分以及地下各层的不同部分去测算，然后综合起来才是准确的。

房屋总建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三方面：

1、使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

2、辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所等。

3、结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

1、单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

2、多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4、用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

7、住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

8、独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

9、突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

10、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

11、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

12、封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

13、住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

以上就是关于房屋总建筑面积是什么，包括什么，怎么计算的相关内容，希望对大家所有帮助。

在计算房屋建筑面积时，通常是包含所分摊的公用建筑面积的，对应公用建筑面积，自然也就有专有建筑面积。那么，什么叫专有建筑面积，包含什么区别呢？

专有部分是指区分所有建筑物中，具有构造上和使用上独立性，能够成为区分所有权客体的建筑物的部分。专有建筑面积是指业主得以独立享有和支配的建筑物的面积。由于专有部分的范围有多种学说，在采取壁心说即专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线的情况下，专有部分的面积实质是套内建筑面积，即套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积的总和，而分摊的公用建筑面积则不与。因此商品房的建筑面积与专有部分的面积是不等的，前者比后者多出了分摊的公用建筑面积。

《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”即在对建筑物区分所有权的建筑物及其附属设施的维护、费用分摊、收益分配等事项进行规定时，是按区分所有权人专有部分面积所占的比例来确定其权利义务关系的，而没有按建筑物面积。因此，按建筑物区分所有权的理论，采用的是专有部分登记方式。

在公用建筑面积分摊系数不变，业主分摊的公用建筑面积随套内建筑面积增加而增加，商品房建筑面积也相应增加，专有部分建筑面积与建筑物总面积之比和商品房建筑面积与建筑物总面积之比则保持不变。虽计算结果相同，不影响业主对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，但专有部分与商品房建筑面积的的性质、面积和范围既不同，不可将专有部分的面积解释为就是商品房建筑面积。

以上就是关于专有建筑面积的相关定义，及与建筑面积之间的区别，希望对你有所帮助。

对于容积率这个词大家可能并不陌生，但是如何计算却说不好。许多关于容积率的计算标准都是地上总建筑面积与用地面积的比率，那么，什么是地下建筑面积，要不要计算容积率？让我们一起来看看地下容积率该怎么计算吧！

地下建筑面积问题肯定是按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行。地下室、半地下室（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。

关于是否计算入容积率的问题，其实是由地方规划建筑主管部门自行规定。一般地下室不计算容积率，而半地下室则根据地方规定可能计算容积率。以深圳对于半地下室建筑面积核定为例：

1、半地下室楼层顶板露出室外地面高度大于1.5m的区域，均用于3.1.3所述功能及与其结合设置的小型环卫设施等功能时，该层的层数计入地面以下层数，建筑面积计入地下建筑面积，并按地下室相关要求控制。

2、 半地下室楼层顶板露出室外地面高度大于1.5m的区域，用于非1中所述功能时：

（1）、同时该层顶板露出室外地面高度不大于1.5m的区域，均用于1中所述功能，且该两部分功能区域之间地上、地下均有明确的竖向分界的，用于1中所述功能的区域，其层数计入地面以下层数，建筑面积计入地下建筑面积，并按地下室相关要求控制；用于非1中所述功能的区域，其层数计入地面以上层数，建筑面积计入地上建筑面积，并按地上建筑相关要求控制。

（2）、不属于（1）所述情形的，该层的层数计入地面以上层数，建筑面积计入地上建筑面积，并按地上建筑相关要求控制。

相信大家对于什么是地下建筑面积有了进一步了解。总的来说，地下建筑面积是否计算容积率，怎么计算，还得根据城市的具体标准！

大家在前往楼盘看房时，一般销售会给大家介绍到关于楼盘及其户型产品的规划建筑面积、单体建筑面积以及房屋建筑面积，那么他们分别是指的是什么面积呢？

规划建筑面积：

规划建筑面积指表示规划设计方案在某一区域内规划的各类建筑的建筑面积之和，也就是规划方案的“总建筑面积”。有时会细分出住宅建筑面积和公建建筑面积。由于国内多数地区在计算“容积率”指标时，按地上建筑面积计算，所以规划建筑面积多指地上总建筑面积。

单体建筑面积：

单体建筑面积是指一栋建筑物的建筑面积总和，包括地上建筑面积以及地下建筑面积。地下建筑面积一般不计入容积率。

房屋建筑面积：

房屋的建筑面积是指房屋外围水平面积及水平投影面积计算，即套内建筑面积与公用建筑面积之和。

以上就是对于规划建筑面积、单体建筑面积、房屋建筑面积的范围定义，希望对大家有所帮助。

花园洋房比一般的多层楼房或者小高层更加漂亮美观，所以很多购房者喜欢购买花园洋房。而在选择花园洋房楼层时，楼层高低的好处分别是什么？

一楼

优点：

1、进出比较方便，适合有老人的家庭。

2、 一楼带花园，给人的感觉比较好，视野开阔；花园处可以种菜、养花，搭个花架并弄个餐桌，天气好，可以在花园里吃早餐，很惬意。

缺点：

1、 一楼私密性差，隐私得不到保障，且容易被盗。

2、 夏天一楼的蚊虫比较多。

3、 没有地下车库的一楼，比较潮湿；楼间距如果太小，一楼的采光就不好。

4、 一楼排水容易堵。

5、 楼上的住户容易往花园里面丢垃圾，一楼进进出出、开关门声音大。

顶楼

优点：

1、 顶楼的住户，不用担心会受到楼上住户脚步声、马桶冲水声以及房屋漏水等的影响，相对比较，私密性好。

2、 现在的顶楼一般采用坡式屋顶，不用担心会漏雨；如果不是，漏雨的风险就比较大了。

3、顶楼带阁楼或者屋顶花园，多了一部分可利用的空间。

缺点：

有电梯的花园洋房还好，如果没有电梯，则出行要爬楼，不方便。

其它楼层

除开顶楼和一楼外，其它楼层不会有一楼的潮湿等问题，也不会像顶楼一样，可能会面临漏雨的风险。但2-3楼的楼层比较低，需要做好防盗等安全措施。

花园洋房楼层高层还是低层好，都看个人的喜好，各有利弊，大家购买时多去现场实地查看即可。

行政楼层并不出现在住宅中，而是出现在人们住酒店时，部分星级酒店会推荐客人入住行政楼层。那到底什么叫行政楼层？行政楼层与其他楼层的区别是什么？

行政楼层，也被称为“店中店”或者“酒店中的头等舱”，在很多酒店又叫做贵宾楼层，豪华阁之类。行政楼层，暨服务、内部装修与价格均高于普通楼层。

一般来说，行政楼层房间的价格要高于普通楼层，因为可以提供专属的行政楼层待遇，比如说有行政酒廊，免费甜点和下午茶，免费洗衣，延迟离店等，而且行政楼层可以直接为客人快捷的办理入住及离店手续。所以住在行政楼层的客人大多是贵宾及愿意入住高房价的客人，。

行政楼层主要是可以给客人提供更高级更私密的服务，让客人的旅程更加舒适，一般多适合商务行程的客人。

对于容积率的计算，可能大部分的解释是地上总建筑面积与用地面积的比率，而实际计算过程中各地方政府对于计算容积率的建筑面积是有所规范的，即计容建筑面积。不同城市对于计容建筑面积的规范有所差别，一些城市还会出现核增建筑面积、核减建筑面积等。那么计容建筑面积究竟包含哪些部分面积，核增、核减建筑面积又是什么？

 

在土地规划时，计容建筑面积可根据规划用地面积与批准容积率的乘积得出，建筑建成后，计容建筑面积应当为，按规定范围该建筑所有计算容积率的建筑面积之和。一般情况下，计容面积小于等于建筑面积，半地下室算一半计容面积，无产权地下室不计算计容面积。

 

计容建筑面积的具体范围应根据《建筑工程建筑面积计算规范》和当地相关部门的文件计算，深圳市规土委印发的《深圳市建筑设计规则》有明确规定计容建筑面积的具体计算方式：

计容积率建筑面积＝计规定容积率建筑面积＋地上核增建筑面积

计规定容积率建筑面积＝地上规定建筑面积＋地上核减建筑面积

 

关于核增建筑面积：

核增建筑面积是规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。

 

关于核减建筑面积：

核减建筑面积是地面以上建筑室外或室内透空空间、凹槽、建筑层高、阳台面积等超过相应规定限值，应占用地上规定建筑面积指标的建筑面积。

 

以上就是关于计容建筑面积、核增建筑面积及核减建筑面积的相关内容，因各地对于计容建筑面积的计算规范存在差异，具体计算可参照当地相关部门文件为准。

大多人心里都有一个“面朝大海，春暖花开”的梦，希望能拥有一套自己的海景房。但海景房也不能随便买，如何选择海景房楼层也需要慎重考虑。下面家家顺小编从多个维度为购房者分析海景房高楼层选择的要点：

1、光线

从光线的角度考虑，楼层自然不适宜于太低，低层单位的阳光会被周围的建筑物遮挡。但楼层过高，角度不对，也会影响阳光的照射。

2、视野

买海景房主要就是买海景，所以视野景观非常重要，一般楼层越高视野越好，能看到的海景也越广阔。当然，低层也可以近距离欣赏地面绿化，一般海景房的花园也设计的不错。

3、噪声

临近海边，晚上肯定会有海浪拍打的声音，睡眠质量不好的人，建议高层。

4、潮湿

海景房因为临近海边，空气中含水量丰富，湿气重。因为海面吹来的雾气有一定重量，对地球引力也是情有独钟，喜欢接近地面徘徊，所以楼层越低越潮湿。

5、逃生

如遇火灾、地震、海啸，楼层越低，逃生越快。此外如果洪水来袭，低楼层的家具受损也比较严重。

以上5大因素就是买海景房选择楼层时的基本参考点，当然还要结合户型朝向来选择具体房源，希望大家能买到称心如意的海景房。

现代城市交通发展迅速，四通八达的道路交通网络，也为人们带来了大量的交通噪音。尤其是住在高架桥旁边，更有可能日夜受到车辆鸣笛的噪音污染。那么高架旁住宅如何选择楼层才能减少噪音呢？

根据实际测量数据发现，高架旁的噪音最低的点不但没有出现在最高层，也没有出现在最底层，反而是中间偏下的楼层。

为什么会出现这个情况？首先我们要明白的是声波是球面传播。如果是一辆汽车停在楼下发出警报声，此时这辆车是单个点状声源，它与底层窗户的直线距离远小于高层，且它与高层窗户形成的角度非常小，噪音可以被楼体外墙大量的反射吸收。此刻高层听到的声音会远小于底层，距离高架过近也会出现这个情况。

而当距离更远的时候，楼体与声源角度比较大，距离比较远，而横向传播的声音被隔音板阻隔反射，以及小孔的打散吸和收，此刻楼层高低声音差异不大。但大部分高架边的项目都会出现高层噪音较大，底层较低的问题。

所以，高架旁住宅如何选择楼层呢？如果楼栋距离高架不足30米，尽量不要选择5F-10F的的楼层。如果楼栋距离高架30-100米，尽量不要买10F-30F的楼层。如果楼栋距离高架100-300米，则尽量不要买15F以上的楼层。如果距离在300米开外，则除了底部其他楼层噪音差异不大。

当然，买高架旁住宅选择楼层的最佳办法，是白天与晚上都去楼里开窗直接感受实际噪音，在可接受的范围内即可。

春天是万物复苏的季节，一般此时气温都比较适宜，天气也较好。但在春天不管是南方还是北方，都会遇到一个令人困扰的时节，就是“回南天”时节。在回南天时，住几楼不潮湿呢？

回南天一般出现在春天里的2、3月份，主要原因是因为冷空气走后，暖湿气流迅速上升，导致气温回升，这样一来空气中的湿度加大，一些原本冰冷的物体表面在遇到暖湿气流后，这些冰冷的物体吸收热量，而降低周围气温，导致凝结出水珠。

回南天现象在南方比较严重，这与南方靠海，空气湿润有关。“回南天”出现时，空气湿度接近饱和，墙壁甚至地面都会“冒水”，到处是湿漉漉的景象，空气似乎都能拧出水来。而浓雾则是“回南天”的最具特色的表象。

回南天时，因为太靠近地面，吸收的水气更多，所以一二层或者说是地下影响是最大的。但实际上除了一层二层，上面的楼层受影响差别不大，回南天期间注意关好门窗。低楼层小于4楼的，可能受到旁边建筑物阻碍，包括阳光和风进屋相对少，而使得相对潮湿。

所以要想回南天尽可能减少家中潮湿的情况，楼层选择上可以避开4楼及以下，此外还需要紧闭家中门窗，安放吸收水气的物品，双管齐下度过回南天。

有购房者听过一种说法，称楼层要买单数不买双数。这与大家常识中的买“6楼”“8楼”刚好相悖。所以楼层真的要买单数吗？到底楼层买单数还是买双数好？

根据所谓八卦数理，是奇数好，最好选房号也是奇数，所以才有人认为楼层要买单数。但从风水学上看，其实并不存在绝对的楼层要买单不买双的说法，楼层的单双数与入住的业主的五行有极大关系，并不是所有人都适合单数楼层。

楼层的阴阳五行是这样划分的：奇数（单数）的楼层属阳，偶数（双数）的楼层属阴。此外，一楼和六楼属水，二楼和七楼属火，三楼和八楼属木，四楼和九楼属金，五楼和十楼属土。十楼以上依次类推。楼层的五行与屋主的五行相同或相生者为适合，相克为不适合。

也就是日主生肖属龙、狗、牛、羊的人宜选择五、十楼（本命层）或二、七楼（贵人层）。那么，五行解析你住哪层楼最好？十二生肖的人住几楼好？

日主生肖属虎、兔的人宜选择三、八楼（本命层）或一、六楼（贵人层）。

日主生肖属蛇、马的人宜选择二、七楼（本命层）或三、八楼（贵人层）。

日主生肖属猴、鸡的人宜选择四、九楼（本命层）或五、十楼（贵人层）。

日主生肖属猪、鼠的人宜选择一、六楼（本命层）或四、九楼（贵人层）。

所以，楼层买单数还是双数，应该要结合购房者自身的命理来分析，不能一概而论。

人均住房面积包括人均住房居住面积和人均住房建筑面积，居住面积指的是你的房子的实际使用面积，指的是你家住房套内面积，而建筑面积指的是你家房产证上的标注面积，内含公摊等。我们详细来了解下什么是人均住房建筑面积吧！

人均住宅建筑面积（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。

计算公式：

人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积/居住人口

计算及测量步骤：

步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。 

根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。大部分住户都在标准层，房屋建筑面积计算主要根据标准层图纸和面积。 如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。 

步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。 

房屋面积测量是对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外 墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说房屋建筑面积计算，轴线位 于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为 2～3cm（具体图纸中应标注）。 测量位置应在距地面1～1．2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360－20－2．5×2=335cm。据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm。尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。 各房间（包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间）使用面积之和为住宅总使用面积。

以上就是人均住房面积的相关知识，希望对你有所帮助。

我们经常听到别人建议买房买中间楼层，那么具体什么叫中间楼层？中间楼层的好处有哪些？

中间楼层没有绝对的楼层范围，而是一个相对的概念。对于多层来说，4-6楼为中间楼层，对于20楼以下的小高层来说，9-13楼为中间楼层，对于30楼以下的高层来说，15-20楼为中间楼层，对于40楼的超高层来说，20-30楼都是中间楼层。总而言之，中间楼层就是该栋楼的中间部分的楼层。

为何这么多人爱中间楼层，它的好处有：

1、高度适中：不会产生压抑的感觉，也不会产生恐高，或者引发高血压等疾病；

2、较好的通风、采光：整体光线度与空气新鲜度都比较好，夏季凉爽，冬季明亮；

3、视野开阔：可以避开一些低矮的遮挡物，视野较好；

4、远离灰尘：有人说中间楼层是扬灰层，实际上这是没有科学依据的。中间楼层整体来看受汽车尾气、粉尘等影响都较小；

5、出行方便：即使电梯故障，也不会给出行造成太大困扰。

因为中间楼层兼具低楼层与高楼层的部分好处，加之中间楼层价格较高楼层便宜，所以更多人喜欢选择中间楼层。

买房时需要挑选楼层，那么买房子楼层有什么忌讳与注意事项呢？主要有以下6大点：

一、光线

从光线的角度考虑，楼层自然不适宜于太低，低层单位的阳光会被周围的建筑物遮挡。

但楼层过高，角度不对，也会影响阳光的照射。

二、噪声

城市的噪音源很多，噪音会影响人体的健康，让人吃不香、睡不着、学习效率降低等。楼层低吸收的噪音就多。但如果低层单位周围有树木、隔音板之类吸收声波的物体，就会好一些。而声音就会向上传，高层单位也不能幸免。一般来说，20层以上的单位噪音影响较小。

三、灰尘

一般认为8-10层是扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度，不上不下。10层以上的单位基本不会受到灰尘的困扰。

四、视野

这一条不必多说，肯定楼层越高视野越好。但是顶层单位太阳直射楼顶，夏天会很热，31层会相对好些。

五、风水

根据五行八卦来说，每个属相都有对应的属性，而每个楼层也都有对应的属性。人应该选择与自己属性相同的楼层居住，有利于自己的工作等。

六、民俗

中国人一向偏爱数字6、8，讨厌4。而西方视13、18都是不吉利的数字，这个要根据个人信仰作出选择。假如您什么都不在乎，选择不吉利的楼层在价格上反而能享受更多优惠。

从以上6点出发，再加上户型和朝向的挑选，基本就能筛选出一个小区里较好的房源，未来获得更舒适的居住体验。

看房时，经常会听置业顾问提及小区的绿化情况，但购房者听后往往还是一头雾水。绿化率、绿地率和绿化覆盖率三者看上去十分相似，它们之间到底存在什么区别呢？想弄清楚绿化率、绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事。下面请随小编一起来看看。

绿化率、绿地率和绿化覆盖率的定义：

1、绿化率

绿化率是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。

2、绿地率

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

3、绿化覆盖率

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意卖方在卖房时宣称的绿化率实际不少是绿化覆盖率，若是真指绿地率就不一定能达到国家标准。

在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。

绿地率与绿化覆盖率的区别

1、绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。

2、计算公式不同：绿地率=居住区内绿地面积/规划用地土地面积*100%；绿化覆盖率=植被垂直面积/占地面积*100%。

3、计算范围不同：计算绿地率时，公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等会被算为绿地面积，但不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

作为居住舒适度的重要指标，高绿化覆盖率并不能代表高绿地率，但高绿地率肯定意味着高绿化覆盖率。对于绿地设计方案，购房者可以从沙盘上直观看到，具体参数也可以查看“五证”中的《建设工程规划许可证》，该许可证对项目规划作出了详细的说明，当然也包括绿化用地。

通过文章，大家可以大致了解绿化率、绿地率和绿化覆盖率以及它们之间的区别的了。绿化率是一个不准确、不规范的用词，在实际购房过程中，购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

在一个小区里，开发商可能会专门留出一栋楼来建造复式房。买复式房一般是为了追求更舒适的居住空间，那么到底复式房买在几层好呢？

复式房是最先受跃层式住宅的设计构思启发而创造设计的一种经济型住宅。所谓复式户型，是指在一个楼层平面里，局部做成二层楼的户型。再用户内楼梯，把楼上楼下联系起来。复式房的出现就是为了使功能分区更为合理，让室内空间层次化、动静有别、公私分明，从而满足居住者对于居住舒适度的追求。

复式房买在一层等底层：

优点是一层的复式房有可能会赠送私人花园，拥有的活动空间更大更广，底层出行也更加方便。缺点是底层的私密性最差，在南方也最易潮湿及引蚊虫入屋，光线也较不好。

复式房买在中层：

中层的复式房与普通平层没有太大差异，主要优点是高度适宜，家里有老人小孩的不会因为太高而恐高或引发其他疾病，通风透气也较好，各项因素比较适中。缺点是中层噪音较集中，灰尘污染也有一些。

复式房买在高层：

顶层的复式房一般会赠送露台，业主可以多加利用。同时高层的光线和空气新鲜度绝对是最佳的，视野也极佳，远离潮湿和蚊虫。缺点也很明显，就是太高，不适宜高血压和恐高患者居住，若遇到电梯停电，上下楼是个大问题。

复式房无论买在底层还是高层，都有各自的利弊，就看购房者更注重哪些有点，更能接受哪些缺点。

买房时，大多数购房者对于住宅小区的绿化率都比较重视，绿化多居住的舒适度自然也就会更高。那么，住宅小区绿化率多少合适，别墅的绿化率一般又是多少呢？

“绿地率”它是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率，包括公共绿地、宅旁绿地等，对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照；而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。在房地产开发中，政府有规定绿地率的指标，一般是不少于30%。而“绿化覆盖率”则要求就没有那么严格，只要有一块草皮就算，所以开发商喜欢用“绿化率”这个名词。

绿化率是项目规划建设用地范围内的绿化面积和规划建设用地面积的比值，不过这一般都是开发商用来作为宣传楼盘绿化时用的具体概念，而没有法律和法规依据的。而且很多小区的绿化率是不达标的。衡量绿化率的便准是绿地率，而绿地率指的是小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，一般有公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地等等，而绿化率多少合适都得和这些有关。

绿地率=绿地面积/土地面积，值得一说的是并不是哪儿长草哪儿就可以算作绿地率，在距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管上面有没有绿化都是不算的，而是要达到一定的标准才算，一般是在公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等等。

此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。

如果绿化率较高的，容积率就会比较的低，当然建筑密度一般都是比较低的，这样开发商可用于赚钱的资金面积就比较的少，而住户就相对舒服一些。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是以赚钱的目的设计一个社区。标准来说一个良好的小区高层住宅绿地率不能低于30%，别墅区的绿地率应大于50%，但是在现实生活中不是所有的小区都能做到的。

关于住宅小区绿化率多少合适大家应该有所了解了，别墅区的绿化率一般要更高。在现代的大都市里，人们可能对绿化率这个概念还是比较模糊的。住宅小区得绿化率会使我们的生活更加的健康和环保，所以我们期待更好的居住环境。

一些购房者在买房时，听到只有高楼层的房源都不太乐意选择，觉得高楼层又众多不变。实际上房子楼层高还是有许多好处的：

1、视野开阔

高楼层视野极佳，基本不会有太多遮挡。经常看广阔视野，对保护视力也有好处。

2、通风采光效果好

高楼层的通风采光绝对是低楼层无法媲美的，即使小区周边有众多楼房，高楼层也能保证良好的通风采光效果。夏季高楼层屋内凉爽，阴天屋内仍然明亮，还能节省照明和空调用电。

3、受外界噪音影响小

因为远离路面，所以噪音较小。但这并不是绝对的，还是要看小区的绿化设施。

4、在梅雨季节比较干爽

在梅雨季节，尤其是南方，高楼层相对低楼层会比较干燥。回南天也没那么潮湿，对室内家装保护较好。

5、私密性较佳

高楼的私密性一般都较好，也给业主们较舒适的居住体验感。

所以购买楼层高的房子还是能享受许多好处的，购房者没必要“一棍子打死”，坚决不考虑高楼层。多去实地察看对比，才是买房时的正确做法。

如今买房，大家都清楚的就是所购买的房屋的面积一般都是建筑面积，而这些并不全部属于实际使用面积。一般在购房的时候，卖方都已经将实际面积以及公摊面积等在合同中有所标注。但是对于买方来说，及时了解到是会有这个情况存在，但基本看到合同标注后就直接默认了。其实，在买房时，购房者应该知道住宅室内实际使用面积怎么算。

套内使用面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间的水平投影面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，内墙面装修厚度计入使用面积。

套内使用面积计算公式：

套内使用面积＝套内建筑面积－套内墙体面积－阳台建筑面积

套内使用面积的计算应符合下列规定：

1、套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；

2、跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；

3、不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。

套内墙体面积的计算：

新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积的计算：

1、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

2、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

3、凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

关于标准层使用面积系数

标准层使用面积系数＝标准层使用面积÷标准层建筑面积

1、标准层使用面积等于本层各套内使用面积之和。

2、标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围和的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。

一般而言多层住宅标准层使用面积系数约为0.8，高层住宅标准层使用面积系数为0.65-0.7。其实，标准层使用面积系数并没有十分固定，只要高于国家的最低标准即可。

以上就是对住宅室内实际使用面积怎么算做了一个简短的分析，相信大家通过以上内容对使用面积系数也有了大概的了解。

2008年的汶川大地震和2013年的雅安地震，为社会及人们带来的灾难性破坏，还让人心有余悸。虽然中国极少城市处于活跃地震带，但谁也不能保证绝对不会发生地震。当遇到地震住几楼安全呢？

可能大家都觉得地震时越高的楼房越危险，实际上并不一定。现在国家对高层住宅的防震要求很高，要求高层住宅必须采用框剪结构，这种结构可以抗８度以上地震烈度（不是八级地震啊，因为地震造成的破坏度才是要紧的，有些强震离地表很远，不一定有很大的破坏力），可以这么说高层住宅比步梯楼的抗震安全系数高得多，也更安全得多。包括在众多大地震中，倒塌比较严重的多是多层楼，高层与超高层倒塌的比较少。

当然，如果楼房发生倒塌，住在底层肯定比住高层的更容易逃生。一般都认为一层的优点就是当发生意外时，比如地震、倒塌、火灾等事故，一层当属最安全的楼层了。这种情况下，如果外窗没有安装用于防盗的栏杆，从一层的房间内逃生就简单一些。

所以如果购房者真的担心地震，在买楼时第一是可以考虑买高层建筑，第二是可以选择买较低楼层方便爬楼梯的。

办公用房是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。2017年，办公面用房面积标准有哪些新规定呢？下面小编整理了2017办公用房面积标准新规定，供你阅读参考。让我们一起来看看办公用房面积标准是多少吧！

两部委发布的新版党政机关办公用房建设标准，重新修订了各级干部的办公面积。对比15年前的老标准，新标准明显向基层干部倾斜，省部级官员办公面积与15前相同，而局处级面积相应增加，最高增加幅度较15年前翻了一番。以市级正处级为例，新规定面积24平方米，相当于15年前的一倍。

各级工作人员办公室使用面积

一些领导干部办公室面积过大，为公众诟病。新标准则明确了各级党政机关工作人员办公室最新标准，不过省部级干部办公室面积未变，部级正职和省级正职仍均为54平方米/人，部级副职和省级副职仍为42平方米/人。

中央机关方面，此前，正处级办公室的使用面积为9平方米，此次增加3平方米。处级以下的办公室使用面积，也从原来的6平米增加到9平米。

市（地、州、盟）及直属机关方面，所有干部的使用面积均有所增加，其中市正职办公室的使用面积增加10平方米，变为42平米。县（市、旗）级直属机关方面，县级正职的办公室使用面积增加了10平方米，变为30平方米。直属机关正科级增加9平方米，变为18平方米。科级以下增加3平方米，变为9平方米。

新标准明确，各级党政机关领导人员办公室可在规定的办公室使用面积范围内配备休息室。省部级领导人员、省（自治区、直辖市）所属厅（局）正职和市（地、州、盟）、县（市、区、旗）党政正职办公室可在规定的办公室使用面积范围内配备不超过6平方米的卫生间。

　　

针对超标豪华办公楼问题，新标准要求党政机关办公用房建设应做到庄重、朴素、经济、适用和资源节约，不得定位为城市标志性建筑。办公楼外立面不得搞豪华装修，内装修应简洁朴素。中央机关、省级机关领导人员办公室可用中高级装修，一般工作人员办公室由普通、中级装修变为基本装修。市级机关、县级机关的装修标准基本维持不变。乡级机关的办公用房全部用基本装修。新标准明确以下几点：

1、装修造价占建筑安装工程费用的比例，中央机关、省级机关和市级机关均不得超过35%，县级机关不得超过30%；

2、党政机关办公房不宜建造一、二层的低层建筑，也不能建造超高层、超大量体量的建筑。市级机关办公用房建设面积少于4000平方米时，不宜单独建设；

3、办公用房入口门厅高度不得高于2层，中央机关、省级机关的门厅使用面积不应超过300平方米，市级机关的门厅使用面积不应超过240平方米，县级机关的门厅使用面积不应超过120平方米；

4、党政机关办公用房不得在办公区域内建设阶梯式和有舞台灯光音响、舞台机械、同声传译的会堂、报告厅、大型会议室。建筑物内不宜设置阳光房、采光中厅、室内花园、景观走廊等超出办公用房的其他空间和房间；

5、党政机关办公用房建设严禁超标准占地，不得占用耕地，新建项目不得配套建设大型广场、公园等设施。

以上就是2017年有关办公用房面积的最新标准，希望对你有所帮助。

在买楼房选择楼层时，大家都关心到底城市里住几楼污染最小。一般城市里最容易接触到的污染源就是以下2类：噪音和灰尘。

1，噪音

现代人对噪音有一个误区，认为楼层越低噪音越大，越高噪音越小，实际并非如此。如果噪音的主要来源是建筑物旁边的马路，那么往往底层和高层所受的影响较小，噪音集中在中间楼层。

声波是立体传播的，向上的声波并不比向两边的声波弱。位于低层的建筑物因为周围密布树木草丛以及其他低层建筑物，阻挡了部分声波的传播，再经过多次折射反射，噪音自然减小。而高层毫无遮挡物，完全暴露在声波的立体传播下，加上强风的噪声反而接收到最大的噪音声波。

当然，太高的楼层声波也自然减弱。有关专家表示，高层住宅在30—70m的位置，噪音是最大的。此外，一些小区开辟出绿化森林带也能很好地降噪。

2，灰尘污染

一般情况下，空气中的污染物随气流不断沉降和流动，在空中没有污染源的情况下，楼层越高，空气相对越干净。大颗粒灰尘越接近地面分布越多、越往上分布越少。

需要提醒购房者的是，所谓的“扬尘层论”是不科学的。此前曾有文章表示，灰尘上扬至30米（9—11F之间）沉积最多。但专家表示这不能一概而论，灰尘的散播与灰尘密度、周边建筑高度和气流湍流特性都有关系，在不同地区、不同城市、不同市区甚至不同小区都有差异。同时也没有可比性，比如在气流流动剧烈、周边污染源多的城市高层，与开阔地的平房相比，也不能说31层比1层空气干净。

综上所述，在城市里选择污染最小的楼层时，不一定越高污染越小，还是要结合楼盘实际情况，选择高度适宜的楼层。

 

在我们买房时，大多数人都会关心房屋建筑面积和使用面积，建筑面积怎么算直接关系到商品房总房款，使用面积直接关系到购房者室内空间是否足够大，因此了解这些对于购房者来说很重要。今天我们就来看看别墅出售建筑面积怎么算？别墅地下室的面积又是怎么算的？

别墅建筑面积计算的范围

1、房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20 米，下同）以上的永久性建筑。

2、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。

3、房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。

4、挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。

5、与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。

6、层高在2.20 米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

7、有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。

8、属永久性建筑层高在2.20 米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。

9、与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。

10、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20 米以上部位的外围水平投影面积计算。

计算一半建筑面积的范围

1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。

2、专业别墅设计公司介绍未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。

不计算建筑面积的范围

1、层高小于2.20 米的房屋及房屋附属部位。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。

5、顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。

6、屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。

7、独立烟囱以及亭、塔。

总之，别墅面积测算里面有很多的门道，购房者不明情况，往往会自身利益受到损失，小编建议大家可以向房产测绘部门的专业人员请教，做个明白人，才能在购房时不吃亏。希望小编今天关于别墅出售面积怎么算对您有所帮助。

一些小区会将住宅楼底下几层设计为商铺出售，尤其是公寓楼最容易出现此种情况。一般带商铺的楼栋为了商铺客流量，都会设计在马路旁边，沿街的位置，于是住在上面的居民就面临着噪音、灰尘等多项环境污染源的侵袭。那么马路旁边楼层如何选择？沿街商业住几层好些？若是住菜场附近或者32层临街的楼栋，住几层楼好？

首先购房者要明确，沿街商业最大的污染源有：马路及人流的噪音、汽车尾气、灰尘，如果楼下是菜市场，还会有气味。所以选择的楼层要尽可能减少这些因素的影响，还需要兼顾通风和光线。此时，就需要参考每层楼的优缺点。

1F

优点：适合老人居住，出行方便；相对高层总价较便宜；有些小区1楼赠送花园；发生灾害时易逃生。

缺点：南方1楼易潮湿、蚊虫多；噪音及灰尘污染较大；遮挡物多，采光偏暗；私密性较差。

2-3F

优点：与1F情况相近，相对1F较安全、私密；如果是老式楼梯住宅，3F居中最适宜。

缺点：与1F相似，但价格比1F稍贵。

 

4-6F

优点：灰尘等有害物质减少许多；并且安全性较好；楼梯房中高低适中，居住舒适。

缺点：如果小区楼间距不够，视野会受遮挡较多。

 

7-9F

优点：视野宽阔、通风采光好；较安静，受环境污染少；此层往上较不潮湿

缺点：老式楼梯住宅的顶层，上下楼较累；夏季炎热；7F及以上的楼层对有心血管病、眩晕的人来说，不适宜居住。

 

10-15F

优点：遮挡物少，光线明亮，透气良好，视野较佳。

缺点：噪音较集中，影响睡眠；如果在这几层上下有排放废弃物的管道，那么这几层所受的影响是最大的。

 

16-20F

优点：采光佳、日照时间长，视野开阔，噪声的影响也比较少；属于高层住宅的1/2或2/3处，一些专家认为是“最佳楼层”。

缺点：多人青睐较为稀缺，选房时不一定有房源；16F及以上的楼层若遇上电梯故障，爬楼梯较艰难。

 

21F及以上

优点：高层视野极佳，基本不会有太多遮挡；风大，夏季屋内通风效果良好。

缺点：屋内水压较小；遇到电梯故障，出行和回家异常痛苦；空气相对稀薄，不适宜患有慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管等疾病的人长久居住。

 

顶楼

优点：无噪音干扰；私密性最佳；天台或有部分赠送。

缺点：阳光直射楼顶，若缺少隔热层会导致夏季屋内温度较高；顶楼有天台渗水、裂缝等可能。

 

综合以上信息来看，住在沿街商业或者菜场附近的，选择较高楼层最佳。若楼栋是9楼以下的楼梯房，选择7-9楼较适宜，10-18楼以内的小高层，选择16楼左右较适宜，18楼以上、32层临街的选择20楼较适宜。

当然，最终适宜楼层还需要购房者在现场观察勘测才能抉择出，多结合当地实际情况衡量各楼层优劣势。

大家买房时都知道要买方正户型，要南北通透。但实际上如何理解方正户型呢？什么样才是真正的方正户型？

通常我们所说的方正户型并不仅仅指房子的房间方方正正。方正户型是指一套房子的整体户型格局完整，各功能间安排合理紧凑，房子的外墙轮廓大致是一个方形。而房间的比例合理，指的是每个房间进深开间比例符合一定的标准，通常不超过6:4，如果超过这个比例，则房间显得过于狭长，房间的北侧采光不足，容易给人以压抑感。

真正的方正户型，它的外墙轮廓大体上呈现出方形，而且方正户型一般能给房主以二次改造的空间，改造成本也低于异形户型。开发商通常也努力将房子设计成方正户型，只不过由于各种因素的限制，很难保证每套房子都能做到户型方正。

方正户型的房子实际使用率极高，家具布置简单随心，空气流通性也较好，是不可多得的好户型。那么如果户型不方正，会有什么影响呢？

不方正的户型外墙有斜墙、尖角、弧面、内角等情况。这些不规则外墙轮廓不仅影响实际利用，浪费套内面积，不好安放家具，也给室内装修提出挑战，如果要改造，一定程度上增加了装修成本。甚至还可能会出现墙体结构稳定性相对较差（比较极端情况，比如地震等）、建筑外墙保温效果差等问题。

所以，买房时追求方正户型并不是没有道理，方正的户型还是能有效提升居住体验。

在买房过程中，很多购房者往往只关心得房率的大小，对于房屋的公摊面积，认为开发商给出的数字准没错，自己就不会再去计算了。而正是因为如此，购房者忽略掉了公摊面积的准确性，这也使得房屋公摊面积在买卖房屋的时候处于灰色地带。那么，买商品住房时，房屋户型公摊面积比例怎么计算呢？

公摊面积计算公式：

①公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；

②公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积×总套数）；

③套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

综合以上公式，我们可以得出：公摊面积=总公摊面积/【（套内使用面积+墙体面积+阳台面积）×总套数】×（套内使用面积+墙体面积+阳台面积）。

如果你想要计算建筑面积，可以在得出公摊面积之后运用公式（建筑面积=套内建筑面积+公摊面积）得出结果。

不同住宅建筑公摊面积比例（系数）参考标准

公摊面积目前并没有严格的标准化制定，从高层到别墅，不同类型的房屋自带的配套也各不相同，因此公摊的比例也无法设定一个上限。但是目前市场上也遵循这样的一个公摊比例惯例：

1、7层以下住宅公摊率为7-12%

多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。一 般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高（地板与天花板之间的距离）和室内层高（地板与上层地板间的距离），一般情况下，层高在2.8 米左右，室内净高在2.65米到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。

2、7-11层住宅公摊率为10%-16%

楼层7-9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

3、12-33层住宅公摊率为14%-24%

高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”、“强电井”、“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

4、别墅类的公摊率为1%-8%

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

通过上述公式即可算出公摊面积。最后小编提醒大家，在购买商品住房时，一定要自己算一算房屋户型的公摊面积，以免吃亏。

随着人们年龄的变化，所出的阶段不同，家庭结构也不同，所以适合的楼层也不尽相同。不同年龄该如何选择楼层？可以从实际家庭结构与风水学上来选择。

若购房者是青年人，大多喜好高层。

年轻人以现在三口之家居多，大多喜欢高楼层，一来高楼层较低楼层卫生环境好，二来高楼层视野开阔，更能满足年轻人朝气蓬勃积级向上的心理。高层住宅就比较适合青年人居住，不过也要是具体情况而言，如果家里有小孩的家庭，住高层要防范小孩出意外，小孩从高层摔下的新闻时常见到。

若购房者是老年人，老少同住，一般会选择中低楼层。

若是老少同住的家庭，在楼层选择上一般可中庸一些，在此之上兼顾老少的自身具体情况，确定最合适之楼层。

不同年龄对应的出生年份和生效属相也不同，可以参考以下建议：

（1）甲子年、丙子年、戊子年、庚子年、壬子年。这些年份的生肖属鼠，五行属水。喜：金（四楼及九楼）水（一楼及六楼）；忌：土（五楼及十楼）木；中等：火（二楼及七楼）。

（2）乙丑年、丁丑年、己丑年、辛丑年、癸丑年。这些年份的生肖属牛，五行属土。喜：火（二楼及七楼）土（五楼及十楼）；忌：木（三楼及八楼）金（四楼及九楼）；中等：水（一楼及六楼）。

（3）甲寅年、丙寅年、戊寅年、庚寅年、壬寅年。这些年份的生肖属虎，五行属木。喜：水（一楼及六楼）木（三楼及八楼）；忌：火（二楼及七楼）金（四楼及九楼）；中等：土（五楼及十楼）。

（4）乙卯年、丁卯年、己卯年、辛卯年、癸卯年。这些年份的生肖属兔，五行属木。喜：水（一楼及六楼）木（三楼及八楼）；忌：火（二楼及七楼）金（四楼及九楼）；中等：水（一楼及六楼）。

（5）甲辰年、丙辰年、戊辰年、庚辰年、壬辰年。这些年份的生肖属龙，五行属土。喜：火（二楼及七楼）土（五楼及十楼）；忌：木（三楼及八楼）金（四楼及九楼）；中等：水（一楼及六楼）。

（6）乙巳年、丁巳年、己巳年、辛巳年、癸巳年。这些年份的生肖属蛇，五行属火。喜：木（三楼及八楼）火（二楼及七楼）；忌：水（一楼及六楼）土（五楼及十楼）；中等：金（四楼及九楼）。

（7）甲午年、丙午年、戊午年、庚午年、壬午年。这些年份的生肖属马，五行属火。喜：木（三楼及八楼）火（二楼及七楼）；忌：水（一楼及六楼）土（五楼及十楼）；中等：金（四楼及九楼）。

（8）乙未年、丁未年、己未年、辛未年、癸未年。这些年份的生肖属羊，五行属土。喜：火（二楼及七楼）土（五楼及十楼）；忌：木（三楼及八楼）金（四楼及九楼）；中等：水（一楼及六楼）。

（9）甲申年、丙申年、戊申年、庚申年、壬申年。这些年份的生肖属猴，五行属金。喜：土（五楼及十楼）金（四楼及九楼）；忌：水（一楼及六楼）火（二楼及七楼）；中等：木（三楼及八楼）。

（10）乙酉年、丁酉年、己酉年、辛酉年、癸酉年。这些年份的生肖属鸡，五行属金。喜：土（五楼及十楼）金（四楼及九楼）；忌：水（一楼及六楼）火（二楼及七楼）；中等：木（三楼及八楼）。

（11）甲戌年、丙戌年、戊戌年、庚戌年、壬戌年。这些年份的生肖属狗，五行属土。喜：火（二楼及七楼）土（五楼及十楼）；忌：木（三楼及八楼）金（四楼及九楼）；中等：水（一楼及六楼）。

（12）乙亥年、丁亥年、己亥年、辛亥年、癸亥年。这些年份的生肖属猪，五行属水。喜：金（四楼及九楼）水（一楼及六楼）；忌：土（五楼及十楼）木（三楼及八楼）；中等：火（二楼及七楼）。

当然，楼层的选择最终还是要结合自身情况来决定，不需要太过于追求不同年龄对应的特定楼层，自己住着舒服才是最佳选择。

对于很多之前没买过房，首次置业的人来说，可能并不清楚房屋是有公摊面积的。其实对于现在的商品房来说，公摊是一块很大的面积，加大公摊比例很明显会使得居住面积缩水，公摊面积很小意味着入户大堂、电梯间等公共区域比较狭小，使用可能变得不方便，所以公摊面积大小是个见仁见智的问题。不过，作为未来我们要长期生活的住所，房屋的公摊面积我们还是需要详细了解的，下面就让我们一起来看看什么是房屋公摊面积，包括什么，有什么用吧。

公摊面积定义：

房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。正常情况下，公摊面积占房屋面积的10%左右。

对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者最为迷惑的一块知识。

公摊面积主要包括哪些地方

人们习惯性地认为公摊面积无非就是走道和电梯，但其实像管道井、配电室、设备间、公共门厅、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋等都属于公摊面积的计算范围。具体来说就是：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等；

2、整幢楼服务的管理用房和公共用房的建筑面积；

3、单元与公共建筑之间的分隔墙以及外墙计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。

注意：地下车库并不能被计入公摊面积中;即便是不可销售的人防工程地下室，同样也不能被计入公摊面积中。

通过上述内容，相信大家对于什么是房屋公摊面积，公摊面积包括什么有什么用有了大概的了解。总的来说，公摊面积也就是小区业主在居住生活中的一些共同空间，其作用自然是不言而喻。

中国人按出生年份分别对应十二个属相，关于这十二生肖不仅有性格上的对应解释，还与风水有关。买房选择楼层时，也可以根据自身的属相选择。楼层与属相的最佳搭配如下，仅供参考：

　　生肖鼠

　　鼠年出生的人吉利楼层应该是一，四，六，九，十一，十四楼，不吉利楼层有三，五，八，十，十三，十五楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有1、6，如1层、6层、11层、16层、21层、26层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有4、9，如4层、9层、14层、19层、24层、29层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有2、7，如2层、7层、12层、17层、22层、27层等。

　　生肖牛

　　牛年出生的人吉利楼层应该是二，五，七，十，十二，十五楼，不吉利楼层有三.四，八，九，十三，十四楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有5、0，如5层、10层、15层、20层、25层、30层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有2、7，如2层、7层、12层、17层、22层、27层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有1、6，如1层、6层、11层、16层、21层、26层等。

　　生肖虎

　　虎年出生的人吉利楼层应该是一，三，六，八，十一，十三楼，不吉利楼层有二，四，七，九，十二，十四楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有3、8，如3层、8层、13层、18层、23层、28层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有1、6，如1层、6层、11层、16层、21层、26层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有5、0，如5层、10层、15层、20层、25层、30层等。

　　生肖兔

　　兔年出生的人吉利楼层应该是一，三，六，八，十一，十三楼，不吉利楼层有二，四，七，九，十二，十四楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有3、8，如3层、8层、13层、18层、23层、28层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有1、6，如1层、6层、11层、16层、21层、26层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有5、0，如5层、10层、15层、20层、25层、30层等。

　　生肖龙

　　龙年出生的人吉利楼层应该是二，五，七，十，十二，十五楼，不吉利楼层有三，四，八，九，十三，十四楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有5、0，如5层、10层、15层、20层、25层、30层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有2、7，如2层、7层、12层、17层、22层、27层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有1、6，如1层、6层、11层、16层、21层、26层等。

　　生肖蛇

　　蛇年出生的人吉利楼层应该是二，三，七，八，十二，十三楼，不吉利楼层有一，五，六，十，十一，十五楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有2、7，如2层、7层、12层、17层、22层、27层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有3、8，如3层、8层、13层、18层、23层、28层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有4、9，如4层、9层、14层、19层、24层、29层等。

　　生肖马

　　马年出生的人吉利楼层应该是二，三，七，八，十二，十三楼，不吉利楼层有一，五，六，十，十一，十五楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有2、7，如2层、7层、12层、17层、22层、27层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有3、8，如3层、8层、13层、18层、23层、28层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有4、9，如4层、9层、14层、19层、24层、29层等。

　　生肖羊

　　羊年出生的人吉利楼层应该是二，五，七，十，十二，十五楼，不吉利楼层有三.四，八，九，十三，十四楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有5、0，如5层、10层、15层、20层、25层、30层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有2、7，如2层、7层、12层、17层、22层、27层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有1、6，如1层、6层、11层、16层、21层、26层等。

　　生肖猴

　　猴年出生的人吉利楼层应该是四，五，九，十，十四，十五楼，不吉利楼层有一，二，六，七，十一，十二楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有4、9，如4层、9层、14层、19层、24层、29层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有5、0，如5层、10层、15层、20层、25层、30层等。

有利于财运的楼层：楼层尾数有3、8，如3层、8层、13层、18层、23层、28层等。

　　生肖鸡

　　鸡年出生的人吉利楼层应该是四，五，九，十，十四，十五楼，不吉利楼层有一，二，六，七，十一，十二楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有4、9，如4层、9层、14层、19层、24层、29层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有5、0，如5层、10层、15层、20层、25层、30层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有3、8，如3层、8层、13层、18层、23层、28层等。

　　生肖狗

　　狗年出生的人吉利楼层应该是二，五，七，十，十二，十五楼，不吉利楼层有三.四，八，九，十三，十四楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有5、0，如5层、10层、15层、20层、25层、30层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有2、7，如2层、7层、12层、17层、22层、27层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有1、6，如1层、6层、11层、16层、21层、26层等。

　　生肖猪

　　猪年出生的人吉利楼层应该是一，四，六，九，十一，十四楼，不吉利楼层有三，五，八.十，十三，十五楼。

　　催旺自身运势的楼层：楼层尾数有1、6，如1层、6层、11层、16层、21层、26层等。

　　运势稳中有升的楼层：楼层尾数有4、9，如4层、9层、14层、19层、24层、29层等。

　　有利于财运的楼层：楼层尾数有2、7，如2层、7层、12层、17层、22层、27层等。

以上楼层与属相的搭配，可供大家在买房时做一个参考，选择到适合自己的楼层。

买房时，房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积是大多数人都会关心的问题，建筑面积直接关系到商品房总房款，套内面积尤其是套内使用面积则关系到购房者室内空间是否足够大。因此，了解这些面积如何计算对于购房者来说很重要，今天我们就来看看别墅的建筑面积、套内面积、公摊面积怎么算。

别墅的建筑面积怎么计算？

1、别墅的面积不是一层的，也不是数层的，而是通过计算出来的建筑面积。一般建设物面积都用指建筑面积，无论是标价还是卖买，用套内面积那是特例。现派生出来的其他面积指标则明显有骗人成分。　

2、建筑面积基本上就是等于数层面积的合计。但也有个别计算特别的地方，如阳台的面积是按50％计的，即一平米阳台只计半平方米。

3、飘窗台不计，室内2.2米以上的隔层数二层计等．计算方法是根据国家建设部的＜建筑工程量规则＞定的。

4、根据上述规则，一层120平米，二层就不一定是120平米，因为有阳台等因素。　

5、买卖别墅当然是要看建筑面积，即数层的合计，但由于别墅是高档住宅，面积大的不一定价高，还是看占面积，整体的管理，周边环境，建设风格等，因素很多。别墅一般是以整栋计价，不是简单地按建筑面积计的。

别墅的套内面积怎么计算？　

1、别墅套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。

4、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

5、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

别墅的公摊面积怎么计算？

公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积；

公摊系数＝总公共分摊面积÷（套内建筑面积×总套数）；

套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。

综合以上公式，我们可以得出：公摊面积＝总公摊面积÷【（套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积）×总套数】×（套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积）。

如果你想要计算建筑面积，可以在得出公摊面积之后运用公式（建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积）得出结果。

“公摊”主要包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体等地方。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

总之，别墅面积测算里面有很多的门道，购房者不明情况，往往会自身利益受到损失，小编建议大家可以向房产测绘部门的专业人员请教，做个明白人，才能在购房时不吃亏。希望小编今天关于别墅的建筑、套内、公摊面积怎么算对您有所帮助。

在房屋风水学里应该怎样选楼层？不同高层住宅楼层风水有哪些禁忌？电梯房、32层高层等楼房的对应风水优劣有哪些？这些都是购房者关心的问题。

楼层与风水关系一

我们选楼层的时候一定要注意到楼层与五行属性的关系。每个楼层都是有他们自己的属性的，金木水火土各不相同。在各个楼层中一六层属水，二七层属火，三七层属木，四八层属金，五十层属土。大家可以根据自己命理五行缺什么来进行选择。如缺水的人就尽量选择带有一和六数字的楼层。

楼层与风水关系二

在选择楼层时也可以依据地面格局气场，确定一楼楼梯口及电梯口处之地面气场，看其是五鬼火、天乙土、祸害土、延年金、绝命金、六煞水、生气木、辅弼木这八种气场中的哪一种，依据其所处的地面格局气场向上生蕃，其生蕃原则参照其总层数来定，有计算公式，从而确定各楼层蕃层气场之五行属性及其吉凶，这样才能知道所选楼层是否更加适合。

楼层与风水关系三

楼层的高低与阳光的充足与否关系也非常密切。阳宅风水最讲究阳光空气，所以选择房屋居住，非但要空气清爽，而且还要阳光充足，若是阳光不足的房屋，便往往阴气过重，会导致家宅不宁，实在不宜居住。这是指房屋的中部位不宜用作厕所，否则便有如人的心脏堆积废物，那便自然是凶多吉少了。

买房看风水哪些楼层好？

一层、六层属水。

二层、七层属火。

三层、八层属木。

四层、九层属金。

五层、十层属土。

高于十层，从一再数。比如十一层按一层论，依此类推。

楼层与五行最佳搭配：

水命的人：最适宜住一楼或六楼，宜住低层，不宜住得太高，因为水是向低流。宜是低层式、黑色、浅蓝色的房屋。

火命的人：最适宜住七楼或二十七楼等，宜住高层，不宜住低层，因火是向上升。宜是红色外墙，高尖型之大厦。

木命的人：最好是住三楼或八楼、三十八楼等，适宜住中、高层，因木是向上生长的。

金命的人：最好是住四楼或九楼，不宜住得太低，因金忌压，住得太低会有被埋压。

土命的人：最好是住在五楼或十楼、十五楼等，适宜住在中层或高层，因土是城墙之大山土，会有稳重安的感觉。

买楼房风水有哪些禁忌

1、街巷直冲不宜

风水学是“喜回旋忌直冲”，因为直冲的来势急剧，倘若居所首当其冲，则为患甚大，不可不慎！

故此各位前往选楼时，不妨先在房屋周围看一番，看看房屋的前后左右是否有街巷直冲的情况出现，若房屋的大门正对直冲而来的马路，那条马路愈长便凶险愈大，车愈多则祸愈多，因此有人称之为“虎口屋”，表示难以在其中安居。

2、阳光不足不宜

阳宅风水最讲究阳光空气，所以选择房屋居住，非但要空气清爽，而且还要阳光充足，若是阳光不足的房屋，便往往阴气过重，会导致家宅不宁，实在不宜居住。

3、中心受污不宜

这是指房屋的中部位不宜用作厕所，否则便有如人的心脏堆积废物，那便自然是凶多吉少了。

倘若厕所并不是位于房屋中心，但却位于房屋后半部的中心，刚好与大门成直线，那亦不宜选作居所，因这很可能导致破财损丁。

4、风大不宜

各位在购楼时，首先应该注意风势。倘若发觉房屋附近风大，十分急劲，那便不宜选购了，因为即使那房屋真的有旺气凝聚，也会被疾风吹散。风水学是最重视“藏风聚气”的，这表示风势强劲的地方肯定不会是旺地！

但要留意一点，风过大固然不妙，但倘若风势过缓，空气不大流通，那也绝非所宜。最理想的居住环境，是有柔和的轻风徐徐吹来，清风送爽，这才符合风水之道。

高层的最佳楼层选择（仅作参考）

15层高层住宅几层最好：5-7层。

22层高层住宅几层最好：5-7层，14-17层。

24层高层住宅几层最好：6-7层，15-20层。

25层高层住宅几层最好：6-7层，15-20层。

26层高层住宅几层最好：6-7层，15-20层。

28层高层住宅几层最好：6-7层，15-22层。

32层高层住宅几层最好：6-7层，15-24层。

关于买房时的楼层与风水学，涉及的方面众多，信息众多，购房者也不必过于遵循风水学来选择楼层，仅作为买房时的一个参考急即可。

商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。说到商铺，下面我们就来说一下购买商铺时，建筑面积怎么算？套内面积怎么算？公摊面积怎么算？

商铺套内面积怎么算

1、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。

2、套内使用面积

商铺套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以商铺水平投影面积按以下规定计算：

①商铺套内房屋使用面积为套内各商铺功能空间的面积总和。

②商铺套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

③不包含在商铺结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

④商铺内墙面装饰厚度计入使用面积。

3、套内墙体面积

商铺套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中商铺各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按商铺水平投影面积的一半计入套内墙体面积。商铺套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

商铺公摊面积怎么算

1、公摊计算方式为：公摊系数＝公摊面积÷套内建筑面积，而套内建筑面积＝建筑面积－公摊面积。国家目前对于商铺公摊面积方面暂时还没有明确的法律规定。

2、一般商铺的公摊面积要比住宅大，一方面是考虑到消防，另一方面是因为商铺要公摊的楼梯和走道甚至天井面积偏多。商铺公摊系数的高低从某种角度上说也意味着购物环境的好坏，其会对商铺的经营产生不同的效果。

3、商铺的公摊系数对消费人群的容量以及消费人群的人流量有直接影响。商场的空间面积是有限的，公摊越小，可容消费者的活动空间就越少，这样人流量就会受到限制，从而影响商铺的经营效果。因此越是高档的商铺，为消费者考虑的商铺公共空间就会越多。

4、如果商铺片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺的使用面积大了，合算了，但商铺赖以生存的客户却不会因此多起来。逛街的人，可能因为商铺过于拥挤而不愿停留或者只是过过场，不会激发他们的购买欲，这样，即使商铺的使用面积再大也无济于事。

通过上述内容就可以算出商铺的套内面积与公摊面积，这两者的总和就是商铺的建筑面积。购买商铺时，知道店铺的建筑、套内、公摊面积怎么计算，才能防止被坑。

无论楼栋是多层还是超高层，最受购房者欢迎的楼层都是中间楼层。为什么中间楼层好卖出？要了解这个原因得从多个方面分析。

1、价格

大家都知道，开发商给楼层定价时，一般都是越往高越贵。而中国人大多喜欢“登高望远”，中间楼层的价格相对高层较低，也满足了“登高”的需求，所以折中选择中间楼层最佳。

2、安全

“高度适中，安静安全”，是很多人对中间楼层的印象。当遇到自然灾害或者电梯停电时，中间楼层的居民也较好走楼梯下楼。同时，对于家中有小孩和老人的家庭而言，中间楼层不会太高，不至于引发恐高症或者高血压等疾病。

3、避灰尘

一般中间楼层可以避开路面灰尘，又能保证房屋的通风和光线良好，二者兼具。

此外，底层遮挡过多光线昏暗，高层价格昂贵且过高，这都是促成购房者选择中间楼层的原因。

很多购房者买房时很喜爱8楼，觉得8则为发，风水上比较好寓意。实际上住8楼风水到底如何？8楼层有什么说法？

民间以前的住房，大都是一层的民房，而现代的房子则是多层次的，比如都市中林立的高楼大厦。假如说古代的风水是研讨平面的风水，那么现代风水即是研讨立体的风水。那么，现代住房大多是七层、八层乃至数十层，不同楼层的吉凶不同，是为什么呢？这就涉及到古代先人对河洛数的创造，即所谓“一六共踪，二七同路，三八为朋，四九为友，五十共踪”。

挑选楼层时，除了留意楼层与人的五行联系以外，还要注意的是，五行的每一元素不是独立存在的，而是相互依赖，也是相互制约的。这即是五行相生相克的道理，其相生的次第是，火生土、土生金、金生水、水生木、木生火。

楼层的五行与屋主的五行相同或相生者，则为适合，相克为不适合。八楼的五行属性为木，而十二生肖中属木的生肖为虎、兔，这两个生肖的住户，就宜选择八楼这个本命层，这有助于催旺住户自身的运势，且木为向上生长的，属木的住户，正合适住在8楼，或以8为楼层尾数的中高层。

所以从风水学上来说，并不是所有人都适合住在8楼，还是要结合自身五行，寻找最合适的楼层。

买房的时候，我们都会去关心房屋的建筑面积、使用面积和公摊面积，房屋建筑面积通常要大于房屋用使面积，商品房买卖合同一般是按房屋建筑面积计价，而且房屋建筑面积一般由相关部门确定。建筑面积怎么算直接关系到商品房总房款，公摊面积则关系到购房者在除去公摊后实际房屋的套内面积情况。因此，了解高层住宅建筑面积和公摊面积怎么计算，对购房者来说是非常重要的，高层住宅公摊面积又是多少才比较合理呢？下面小编将为大家一一解答。

建筑面积、公摊面积的相关公式：

①公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；

②公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积×总套数）；

③套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

④建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积

综合以上公式，我们可以得出：公摊面积=总公摊面积/【（套内使用面积+墙体面积+阳台面积）×总套数】×（套内使用面积+墙体面积+阳台面积）。如果你想要计算建筑面积，可以在得出公摊面积之后运用公式（建筑面积=套内建筑面积+公摊面积）得出结果。

不同住宅建筑公摊面积比例（系数）参考标准

公摊面积目前并没有严格的标准化制定，不同高度的住宅建筑自带的配套也各不相同，因此公摊的比例也无法设定一个上限。但是目前市场上也遵循这样的一个公摊比例惯例：

1、7层以下住宅公摊率为7-12%

多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。一 般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高（地板与天花板之间的距离）和室内层高（地板与上层地板间的距离），一般情况下，层高在2.8 米左右，室内净高在2.65米到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。

2、7-11层住宅公摊率为10%-16%

楼层7-9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

3、12-33层住宅公摊率为14%-24%

高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”、“强电井”、“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

通过上述公式即可算出高层住宅建筑面积和公摊面积。最后小编提醒大家，在购买商品住房时，一定要自己算一算房屋户型的公摊面积，以免吃亏。

买房时楼层的选择也是购房者慎重考虑的一点，大家都想买到“黄金楼层”，务求在通风、光线乃至风水上都处于有利的高度。大多数人都认为7楼8楼是黄金楼层，为什么呢？

首先，从空气质量角度来说，高度在30米以上的，空气质量反而更差。而且高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。

其次，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状。同时，从心理学角度讲，身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉，经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走，人也会产生压抑感。

此外，久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等。人最理想的住宅还是应贴近地面，贴近自然，七八楼的住宅最好。楼层太低会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题，而且，汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮。

所以，对于高层住宅楼来说，7楼8楼是“黄金楼层”，因为这个楼层相对较安静，不受汽车尾气等影响，高度也不会太高导致恐高，发生意外时也较好下楼离开。

听说过建筑面积、公摊面积和使用面积，你听说过套内面积吗？首先需要弄清楚的是，套内面积绝非使用面积，根据有关规定，套内建筑面积是由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成的。那么，实际套内面积怎么计算？收房时房屋套内面积不够怎么办？下面是小编整理出的有关套内面积的详细信息，希望对大家有所帮助。

套内的使用面积

套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。

其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，公用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体按全部的水平投影面积计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积1/2计算。

收房时房屋套内面积不够怎么办

根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

一般购房合同选择的是以建筑面积的计价方式，而非套内面积进行计价，因而不能仅凭套内面积与合同约定面积误差比超过3%为由要求赔偿，依然要按建筑面积（套内面积+公摊面积）这一计价方式来处理。因而司法解释的规定只适用于建筑面积的差异，不能直接适用于套内面积的差异。

以上就是关于实际套内面积怎么计算的相关内容。在此，小编也提醒各位购房者，在商品房收房时，往往会碰到实际交付的套内面积与合同约定的存在一些差异的情况。如果差异确实较大，可要求开发商给以一定的赔偿。