【独家专访】房地产界大咖：2023年新加坡房市继续涨？

想在新加坡买房？或租房？

价格走势如何？地段分析怎样？财政预算案、各国放开边境......带来的影响有多大？

我们独家专访在房地产界有超过20年经验的戴玉祥产业咨询公司总裁沈振伦。

所有您关心的新加坡2023年私宅相关问题，都在这里了！

INTRODUCTION

沈振伦

戴玉祥产业咨询公司总裁

超过20年房地产界从业经验，在研究与咨询、估值、基金管理、商业拓展等各方面均有丰富的经验和独到的见地，经常接受区域各大媒体访问。

Q1

2022年全年，新加坡的房价都一直在暴涨，今年这样的情况还会持续吗?

今年的房价大概率还会涨，但是不会涨那么多了。根据今年年初房地产销售情况来看，整个市场有放缓的趋势。大环境的经济状况、就业率、房贷利率上涨以及买方印花税（BSD）的调整等等因素还是对整体的市场有一定的影响。

沈振伦谈2023年新加坡的房价https://www.zhihu.com/video/1619774931003981824

点击视频，看看沈振伦总裁怎么说？

很多人会觉得房贷利率上涨了很多，其实有趣的是，并不是利率开始上涨了，而是过去三年我们一直在享受很低的利率，而现在逐渐回到了正常的水平。而且跟亚太地区的其他地方相比，新加坡的利率依然是很有竞争力的。

从总体上看，房价涨得其实并不多，平均下来的尺价涨了是因为现在的房子面积普遍越来越小了。

新加坡的房地产市场还是很健康的。我们注意到，大概200万新元以内的房子比较有市场。拥有属于自己的私人住宅是很多政府组屋屋主的梦想，对于这部分的买家来说，200万新元以内的私人住宅比较符合他们的预算，再高就有点难以负担。只要发展商把价格控制在这个范围内，实际的需求还是会推动大家继续购买私宅。除了发展商定价会控制在一定的范围内，政府也有各种措施来确保房价不会升得太厉害，让大家还是能够买得起房。

今年的房屋成交量比起去年大概率将有所减少，价格虽然还是会涨，但涨幅会变小。从地段来看，核心中央区（CCR）的房价预计会上涨较多,市郊的项目因为去年已经涨幅较高，今年估计走势会放缓。

Q2

根据2023年年初的数据，私宅的租金虽然依然在涨，但是涨幅放缓，交易量也减少了。这会不会是整个私宅租赁市场开始趋于稳定一个信号?

2023年新加坡租金还会涨！https://www.zhihu.com/video/1619774219608428544

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我们预测，2023年的租金还是会继续上涨，但是不会涨太多。去年全年租金暴涨的原因主要是供不应求。疫情的问题导致很多发展商延长施工时间或者推迟项目开盘，使得市面上整体的单位库存严重不足。再加上新加坡在疫情期间积极应对的表现，使得很多外籍人士选择来到新加坡学习或者工作，对于租房的需求也相应增加了。

2023年预计将会有2万个单位完工，这将会大大缓解房源不足的问题。因为去年的房租涨势迅猛，拉高了整体的基准，所以租金应该还是会继续上涨。但是因为供应不再像去年那么紧缺，整体涨幅应该不高，租赁市场将会逐渐稳定下来。

Q3

过去两年不管是新私宅市场还是二手转售市场，市郊的私宅销量都占了很大的部分，价格也一直在上涨。您认为这是什么原因导致的呢？

前面提到200万新元是一个分水岭，大部分私宅交易的价格在150万到200万。比起中央区，市郊的私宅价格比较符合大部分买家的预算，尤其是从组屋升级到私宅的买家。因此，过去两年市郊私宅的销量很高。

但是随着市郊的私宅地价不断上涨，和中央区的差距越来越小，市郊私宅的吸引力会逐渐下滑。我们预测市郊的房价差不多已经到了一个顶点。

Q4

今年财政预算案对买方印花税的调整会对私宅市场有怎么样的影响呢？

买方印花税提高之后肯定会对市场有一定的影响，但是总体来说影响不会太大。上面也提到了，价格在200万新元以内的交易比较多。根据今年的财政预算案，150万到300万新元的房子买方印花税从4%调整到5%，涨了1%，其实算下来也没有差太多。

300万新元以上的房子从4%调整到6%，虽然要更高一些，但是购买这个价位的房产的一般都是高净值人士，2%的区别并不会真正影响他们的购房决定。尤其是那些投资新加坡房产的外籍人士，他们购买的房产价格一般都在200万新元以上，考虑到新加坡房产的其他优势，买方印花税的影响几乎可以忽略不计。

Q5

中国放开边境会对新加坡的房地产市场造成什么样的影响呢？

中国彻底放开边境之后，新加坡的旅游业、酒店业和房地产都将会有明显的回升。来自中国的投资者多年来一直占了新加坡房地产销量的很大一部分，疫情期间由于隔离等措施，很多中国买家无法出境。等到这部分富有的中国买家进入新加坡投资，高档私宅较多的中央核心区地价和租金肯定会往上涨。除了中国的投资者，中国的游客进入新加坡之后也将拉高新加坡的零售空间地价和租金，尤其是乌节路及附近一带。

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