房贷利率是怎么计算的？

我的

房贷利率是6.55%*0.85=5.65%，我借款44w，30年，等额本息每个月要还2512元，2512*12*30=904320，减去本金44w剩下的大概46w，那么年利率5.65%是怎么计算出来的？460000/30/440000=0.034848，这就是说我的年利率实际上是3.4848%？

你每次还月供时都有还本金的，每月利息的计算是按照剩余本金而不是一开始的44万算的

44w，30年，等额本息每个月要还2512元，根据反向利率计算器算出来你的年利率是5.55%。

首先我们先看一组数据

我们以贷款10万，贷款10年，4.9%来考虑。我们发现3个数值。

1. 我们贷款实际付的金额。（标灰的金额）#这个数据来自于房贷计算器

2. 以4.9%的收益率，投资10年在不把收益重新投资获得的一个金额。（标蓝的金额）

3. 以4.9%的收益率，投资10年，将每年的收益重新再进行投资，且保持收益率不变的情况下的金额。(标绿的价格）

是不是觉得好奇怪，怎么说我们想象的不一样。利息可比我们想象的少多了。你可以仔细算算自己的利息，看看到底有多少。

让我们举个栗子吧，现在有小明和小红两个人，小明因为买他最爱的摄像机向小红借款10万元。

模式1

小明：可以借我10万元，我要去发现世界更多的美丽。

小红：可以啊，那你啥时候还我。

小明：明年的这个时候还你，也不让你吃亏，按20%的收益给你。

小红：好呀。

一年后，小红拿回来小明给的100000+100000*20%=120000

模式2

小明：可以借我10万元，我要去发现世界更多的美丽。

小红：可以啊，那你啥时候还我。

小明：明年的这个时候还你，也不让你吃亏，按20%的收益给你。

小红：可以呀，但是这10万是我所有的家当了，最近我想在家好好考虑一下人生，你每个月还我一部分钱吧，这样吧，正好是12万，你一个月还我1万吧，这样我日常也有保障。

小明：好呀。

一年后，小红收到最后一笔10000。 10000*12=120000

都是借10万块钱，1年后小红最后都是收到12万块钱。他们有差别吗？他们的利率是一致的吗？

答案是他们的利率是不一样的，而且差距很大。他的利率差不多相差一倍。

小红借小明10万块钱，10万块是他的本金。在模式一中，本金和利息同时在最后一刻还。在这一年的任何一个时刻，小明所借的钱都是10万。而在模式二中，每一个月小明借的钱是不一样的，在第一个月中，小红借了他10万块，而第二个月，小明已经还了一部分本金，在第二个月的时候，小红其实只借了他100000/12*11=91667.而第三个月就更少了，以此类推，核心在于，小红在全年的不同时段他借给小明的钱是不一样的，时间越到后面，借的越少。

现在你就可以理解，为什么看上去你的总还贷金额会显得比较少了吧，实际上，他的贷款利率还是4.9%。

规则就一句话“你每个月需要还得利息，等于剩余本金*年利率/12” 。

如果你的数据功底足够好，完全可以把每个月的还款金额算出来。

一、等额本金

这个简单，

第T个月的本金=贷款金额/贷款月数；

第T个月的利息=第T个月剩余本金*年利率/12；

第T个月要还银行的钱=第T个月的本金+利息。

二、等额本息

也可以按照上面的方式推导出来，但计算过于复杂（我曾推算过，花了4张A4纸...)，算完之后会发现，其实就是年金公式，或者等比数列求和。

“每期要还的金额折现后求和=贷款金额”

上海本地银行信贷工作15年经验。

先回答你的算法，不对。你的实际利率就是5.65%。

你所计算的3.48%，是中介口中经常为了误导借款人，用的常规套路。

你自己也被自己误导了。

拿总利息，除以总本金，得出很低的年化利率

因为房贷每一期都在还本金，你的总本金从30年来看，不是44w，而是44w到0元的一个逐月下降的动态数据。

有兴趣的朋友可以看下，具体的房贷利率，细分到每一个月，究竟是怎么计算的。

其实一点都不难。

举个整数好算的例子，100万本金，6%年利率，30年贷款。

通过按揭计算器得出，每月还款额为5995.51元（先不要管这个数字怎么出来的，后面会讲）。

好，现在每月的还款额都是5995.51，里面包含了本金和利息。请问，第一个月里包含的利息是多少？

我觉得每个人都能回答。年利率6%，除以12就是月利率0.5%，100万的本金，100w×0.5%=5000元。

让我们看看对不对。打开任意一个商贷计算器（链家app里就有），输入本金，利率，期限。

看下我红色标注的框。是不是等于我们算出来的5000元。因为每月还款金额为5995.51，自然第一个月，还款本金为995.51元。

上图的第二个月开始，似乎数字就变得杂乱无章起来。那第二个月的利息是不是就很难算？完全不是。

当第一个月归还了995.51元本金后，剩余本金还剩1000000-995.51=999004.49元。月利率仍旧是0.5%不变。那么第二个月的利息就等于999004.49×0.5%=4995.02元。

看一看，是不是与上图红框下方的第一个数字（第二期的月供利息）一致？那么本金还多少呢？当然就是5995.51-4995.02=1000.49元，与第二期的月供本金一致（差1分钱是系统四舍五入）。

这时你会发现一个原理，原来每一期的月供利息，就是月利率×剩余本金！而每一期的月供本金，就是总额-月供利息。

因为本金一直再还，导致剩余本金一直再减少，从而月供利息也一直减少；月供总额不变情况下，当然月供本金就逐渐增多了。

“房贷一开始大多都是还利息，最后才是慢慢多还本金”。就是这个道理。因为利息永远跟随剩余本金的变化而变化。

所以请不要抱怨为何银行一开始收我这么多利息，因为你一开始欠银行最多的本金。

最后提一句，如何计算每月还款总额是5995.51元？这是一个复杂公式，没必要了解。

就是这么个玩意，能帮你计算出来总额，最后一分不差，本金利息都还清。

包括题主上述说的，他的房贷的每月还款额，就是这么算出来的。

（题主写错了一点，6.55%*0.85=5.57%，不是5.65%，每月还款额应该是2517.63元）

好了，以上就是关于“房贷利率是怎么计算的”全部内容。希望对你有帮助。

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