降首付 下调房贷利率 优化限购 楼市政策迎来全面宽松

编者按

扬帆破浪需风平，策马扬鞭需道阔。2023年双节前夕，信贷、文旅、股市、楼市、民营经济等各行各业，为稳经济保驾护航的利好政策不断出台，确保经济发展行稳致远。金秋双节收获之际，北京青年报梳理近期各种政策和科技发展带来的各类大礼包，推出“双节大礼包”系列报道，详解中国经济为何能在风云变幻的国际环境中保持乱云飞渡仍从容的定力，为何能为全球经济发展注入源源不断内生能量的底气。

认房不认贷、降首付、调房贷利率、取消限购限售、减免税费……自7月底中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”以来，各地纷纷推出利好楼市的政策措施，目前“大礼包”仍在持续释放中，政策惠及了越来越多的人群。业内人士认为，后续会有更多城市在行政、金融和财税方面有各类持续优化的动作，以积极提振十月份的销售行情。

近30城优化限购政策

释放购房需求

9月28日，宁波市住房和城乡建设局官微发布消息，宁波市住建局会同市级相关部门联合出台《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，政策内容显示，在行政方面，取消了限购政策和限售政策，尤其是买新卖旧的操作，也明确取消限售政策。在金融政策方面，其明确落实了央行的认房不认贷、最低首付和利率政策，同时在公积金政策方面也落实了宽松的导向。在财税政策方面，其积极落实了免征增值税和个税、个税退税等政策，进一步降低了二手房的交易成本。

易居研究院研究总监严跃进表示，当前各地政策在持续优化和宽松，进一步释放了利好消息。此次宁波政策涉及各方面的优化。这说明在稳定房地产市场方面，各地主动性更强，同时不折不扣地落实了央行和住建部相关的政策内容。“宁波政策也说明，各地在马上到来的十月份促销的关键阶段，继续在政策方面做释放，目的也是为了促进四季度交易市场的活跃。”

9月26日，四川也调整限购措施，天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施住房限购，统一为一个限购区域。其他区域不再审核购房资格。在限购区域范围内，购买144平方米以上（不含144平方米）住房，不再审核购房资格，更好满足居民改善型住房需求。中指研究院成都分院认为，创新性的限购措施也充分体现了成都坚守“保护刚需”的底线以及“因区施策”的逻辑。

据诸葛数据研究中心不完全统计，全国已有近30城优化限购政策，其中，近20城针对局部区域或群体或房源类型进行放松。而根据中指监测，9月份，全国已有10多个城市全面取消限购政策，值得一提的是，作为一线城市的广州也率先调整限购区域，优化限购政策，释放了更加积极信号。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，从政策角度来看，取消限购，降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格。优化限售政策，将会加快房屋在市场的流通力，同时对改善换房时间限制进行了大幅度的松绑，有利于改善需求的释放，提高市场活跃度。

超30城“认房不认贷”

降低首付比例

在“认房不用认贷”情形下，更多购房人可以享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

据不完全统计，备受关注的“认房不认贷”政策,已有超30城官宣执行，其中既有二三线城市，更有4个一线城市。

以北京为例，自2017年3月执行“认房又认贷”以来，二套房界定标准为全国最严，即全国有住房贷款记录的，无论已结清或未结清，再买房都视为二套。

新政后利好有过住房贷款记录、置换家庭名下在京唯一房产的购房群体，首付比例和贷款利率执行标准均由“二套”变“首套”。

如果是普通住宅，首套房的首付比例不低于35%；非普宅则不低于40%。如果是二套房，普宅首付比例不低于60%，非普宅则不低于80%。所以，如果认定为首套房，首付比例将大幅下降。而且相比二套房贷，首套房贷的利率更低。从政策效果上看，北京无房有贷款记录的购房家庭，首付比例将由60%-80%降至35%-40%，按总价400万元的普通住房计算，首付将减少100万元。以总价500万元的非普通住房计算，首付将减少200万元。

根据北京住建委官方数据显示，截至９月 27日，北京二手房成交12658套，环比8月同期上涨45%，和去年9月同期相比上涨11%。实施“认房不认贷”政策后，北京二手房成交量和8月相比增长明显。

此外，在降低首付比例方面，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

据了解，“限购”城市的购房者将从中受益，以一套总价500万元的二套房为例，首付60%，需要300万元；如果首付比例降到30%，首付款就能减少150万元。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，下调首套、二套房首付比例这项政策与“认房不认贷”形成了一个政策的互补。“认房又认贷”针对的是卖一买一的改善型需求，调整优化差别化住房信贷政策主要是对在本地有房想买第二套，同时不想放弃第一套产权的人群有较好的促进作用。

房贷利率统一调整?

减少“月供”

根据中国人民银行、国家金融监督管理总局的通知，9月25日起，商业银行对符合调整条件的存量住房贷款利率进行统一批量调整。这次调整涉及首套住房的商业性房贷、按二套房贷发放但现在符合首套房条件的商业性房贷，以及组合贷中的商业性房贷部分。各家银行的调整规则基本一致，存量首套房贷利率基本上都由银行统一进行批量调整，不需要客户做任何操作。

不过，根据各家银行此前发布的公告，只有贷款时被认定为首套房的存量房贷才能自动下调，不需要客户操作；存在固定利率首套房贷和贷款时算二套、现在的符合首套房标准的“二套转首套”存量房贷不在自动调整的范围内，这部分客户可以通过线上或线下渠道提出调整申请。比如，对于“认房不用认贷”政策落地后“二套变首套”的存量房贷、部分固定利率首套房贷以及逾期房贷，需借款人于9月25日至10月22日向商业银行主动申请，申请前须完成相关准备工作。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，本次存量首套房贷利率下调，更加利好贷款时非首套房但当前已符合所在城市首套政策的房贷，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率有些甚至在6%以上。简单测算，假设购房者存量房贷剩余200万，还有25年还款期，若本次房贷利率下调80个基点，则购房成本将减少27万元，每月还款金额可减少913元。

她认为，存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿，同时也有利于促进部分改善性购房者入市。对于商业银行而言，降低存量房贷利率也可一定程度减缓居民提前还贷情况。

住房公积金增加贷款额度

加大购房支持力度

在降低购房成本方面，公积金政策也在发力。今年以来公积金政策的出台频次一直处于高位水平，加大了公积金对购房者的支持力度的同时，也提高公积金使用效率。根据中指研究院监测显示：2023年以来，全国各地已出台公积金相关政策超200条，政策除了集中在降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款等方面之外，还提高了公积金贷款额度。

苏州调整公积金使用政策，将贷款最高额度上调至110万元。9月28日，据“苏州发布”公众号消息，苏州市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金使用政策的通知。其中提到，使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房，借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与计算可贷额度的，贷款最高限额为110万元；仅借款申请人参与计算可贷额度的，贷款最高限额为80万元。使用住房公积金贷款购买家庭首套套型建筑面积90平方米（含）以内的自住住房，且住房总价不超过200万元的，贷款最高限额为住房总价的80%。通知自2023年10月10日起施行。

9月26日，甘肃省陇南市将高层次人才和引进人才申请住房公积金贷款的最高额度为80万元；9月18日，厦门提出阶段性上浮公积金贷款流动性调节系数至1，公积金贷款最高贷款额度为120万元；9月8日兴安盟将单笔公积金贷款的最高额度由60万元调整至80万元。

目前，一线城市中，广州、上海、深圳等均提出针对多子女家庭提高公积金贷款额度。广州二孩家庭首套房公积金最高可贷130万。

上海实施多子女家庭住房公积金支持政策，最高贷款限额方面，个人最高贷款限额为60万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加12万元；家庭最高贷款限额为120万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加24万元。

深圳生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮40%。政策调整后，满足条件的职工个人住房公积金贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，职工家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。

税费减免

降住房交易循环成本

除了调整占据购房成本主要部分的首付和房贷之外，税费的减免也是降低购房压力的重要补充措施。

7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，梳理形成了涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策指引。其中在促进城乡住房发展税费优惠方面有25条优惠政策，涉及扶贫搬迁安置，公共住房筹集建设；在支持消费提振信心税费优惠方面有22条措施，房地产领域就涉及19条，比如住房交易消费（含租赁）的税收减免优惠等。

从具体内容看，对于买卖房产或出租提出了多项减免：包括个人所得税、增值税、印花税及契税等多个税种。比如个人销售住房减免增值税；个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税；个人销售或购买住房免征印花税；个人销售住房免征土地增值税；个人购买安置住房免征印花税；个人购买安置住房减征契税；个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税；居民换购住房退还个人所得税等内容比较受关注。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次降税费改革，主要是驱动新市民、年轻人，外来人员融入城市，享受城市的公共服务，提振他们的消费潜力，这是我国未来房地产和住房可持续发展的潜力。“此次住房消费交易供给领域的税收优惠力度较大，尽管有的在此前已经发布实施，但此次覆盖范围更广。在市场预期较弱、购买力下降的背景下，此次税费降成本，目的是降低住房交易和循环的成本，有利于提振购房的信心。”

据诸葛数据研究中心统计，8-9月份，政策出台类型主要包括公积金贷款政策、认房不认贷、放松/取消限购限售、下调首套房及二套房首付比例、发放购房补贴、税费减免、放松落户、实行带押过户、取消指导价等，其中公积金政策仍然占比较高，提高可贷额度、支持提取公积金付首付款等是主要内容，占比超30%，同时，出台“认房不认贷”、放松/取消限购限售政策的频次明显增多，总占比超30%。

【版权声明】本文著作权（含信息网络传播权）归属北京青年报社所有，未经授权不得转载

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/樊宏伟