数字地产时代：商业地产运营环节的数字化转型！

存量化趋势下，资产运营的价值日益凸显。伴随着消费升级和产业升级，公寓、酒店、写字楼、购物中心、产业园等空间资产作为消费和产业的载体和线下流量入口，将承载日益丰富的内涵。

如何让资产以更高效的方式运营，让空间更加满足各类用户主体的需求，从而实现资产价值的最大化，是资产运营环节的核心命题。随着存量资产运营环节竞争的加剧，各类专业化的资产运营机构将应运而生，资产运营能力将不断走向精细化。数字化是构建未来资产运营体系的核心。

1. 构建数字化资产运营体系

数字化的资产运营体系，是以数据为核心的运营。通过对实体空间物理数据、周边数据、用户数据等相关数据的全方位采集，构建实体空间的虚拟化数字孪生体，最终通过数据赋能于资产运营的全流程，实现资产运营的降本增效和服务创新。

图1：数字化资产运营体系

资产数据的采集，是构建数字化运营体系的基础，资产数据的采集方式主要分为两类。

首先，需要通过资产管理SaaS，实现资产管理的数字化。资产管理SaaS对接资产基础物理数据、物业设施数据、招商数据、租约数据、用户数据等数据，进行统一的信息化、在线化管理。此外，也可以整合楼宇原有的设备设施管理系统的数据，包括能源管理、访客管理、停车系统等楼宇子系统。资产管理SaaS作为统一的管理入口，实现基础数据的整合。

其次，资产运营的对象是实体空间，伴随着物联网、人工智能等技术的发展和融合，AIoT智能终端对实体空间数据的采集能力大幅增强，成为资产数据采集的重要补充手段。摄像头、智能门禁、温湿度传感器、楼宇设备传感器等智能终端，一方面作为智能设备向用户提供智慧办公、智能家居等智能化服务，另一方面也是数据采集的触点。

例如，商业地产的摄像头原本主要用于安防监控场景。与计算机视觉技术结合后，升级为具备客流统计功能的智能摄像头，可以通过人脸识别等算法，统计商业地产空间内的客流量、客流热力图分布、性别和年龄特征分布等重要数据。

在上述两类数据的基础上，结合与资产相关联的周边城市配套、人口分布、业态分布、市场行情数据等外部数据，可以构建起资产运营的数据平台，将资产静态物理数据和动态运行数据以及用户数据统一汇集在一个平台上。再结合数字建筑技术，将这些数据与资产的数字化模型相结合，可以为资产构建一个虚拟化的数字孪生体，在数字世界模拟资产运营的状况。

最终，数字化的资产运营体系通过数据赋能资产运营的开发、招商、运营、服务等全流程，实现资产运营的降本增效和服务增值，提升资产回报水平，并助力资产运营的金融化。

2. 数字化重塑资产开发流程

在资产运营的项目开发环节，资产运营方都需要对资产价值进行合理评估，并结合资产物理状况等属性、周边配套和潜在客户需求等数据，确定合理的资产用途、产品定位、设计风格等。这是保证项目开发完成后的资产运营水平和价值提升的前置条件。

传统解决方案一般依靠五大行等专业机构的专家顾问经验，通过定制化的项目咨询模式，辅以数月的项目信息采集、抽样客户调研等方式补充相关支撑数据，最终给出决策方案。如今，专业的数据服务商正在日益发挥重要的价值，重塑资产开发的决策等流程。

3. 数字化赋能招租、运营和服务

在数字化的资产运营体系下，基于资产数据和用户数据的分析和挖掘，资产运营商可以提升用户洞察和精细化运营能力，从而提升招租和运营管理效率，拓展以空间为入口的增值服务。

在招租环节，以资产管理SaaS为主体的数字化系统可以在用户洞察、渠道对接等方面赋能。资产管理SaaS实现了租约的数字化管理，可以实时反映物业出租状态，指导招商出租部门提前制定招租计划，例如与租户提前沟通续租等。基于对租户数据的动态分析，招商管理可以更加精细化。

例如，通过智能门禁数据可以洞察租户的团队规模变化情况，访问量持续提升可能存在扩租需求，而访问量持续下滑的租户可能面临风险，从而提前沟通续租、扩租或对退租提前预警。

此外，通过将出租状态与房产中介、房产信息平台进行在线化对接，招商信息分发效率和实时性大幅度提升。例如，长租公寓领域，大型品牌公寓具备品牌和规模优势，可以进行通过品牌和获客投放获取流量，而中小公寓缺少线上流量。通过部署公寓管理SaaS进行租约管理和房源的上下架，中小公寓运营商可以通过公寓管理SaaS平台把真实房源信息实时对接到58、贝壳找房、闲鱼等流量平台上，拓展获客渠道。

在运营方面，数字化手段不断推动物业管理等环节的降本增效。例如，越来越多的建筑楼宇通过部署智能化系统来监测和提升空调系统、灯光系统等设备和系统的运行效率，节约能耗，打造绿色建筑。长租公寓领域，通过智能门锁、智能门禁、智能电表等智能硬件，可以实现线下带看环节的无人化，大幅减少日常运营人员的数量。

服务增值，是数字化资产运营体系为资产带来增量价值的体现。空间作为服务入口的价值，需要通过数字化手段来放大。

一方面，数字化加持的智慧办公、智慧酒店、智慧公寓等智能业态，为用户带来服务和体验的升级，进而带来租金的溢价，提升资产本身的价值。

另一方面，数字化资产运营体系可以基于数据做到更好的用户连接和洞察，从而有能力为用户提供更多增值服务，实现收入增值。以长租公寓运营商自如为例，自如提供住房租赁服务建立与租客的联系，再通过在线签约、在线缴费、智能设备管理等方式引导租客在APP上建立连接，进而在线上场景拓展社交、保洁搬家等生活服务和家居生活电商等服务。同样，以WeWork为代表的新一代办公空间运营商同样以“空间即服务”的逻辑，在构建与用户的数字化连接的基础上不断延伸其他企业和个人服务。

4. 数字化助力资产运营金融化

资产运营的规模化离不开资金的支持，在金融去杠杆的大背景下，对接资产证券化等创新融资通道是未来趋势，其前提条件主要有两方面。一是资产运营商需要具备专业的运营能力，实现资产价值。二是资产运营状况需要可被量化和风险可被监管，以便对接资金方。在这两方面，数字化的资产运营体系都可以提供助力。

首先，如上所述，数字化可以为资产运营方提供多方面的赋能。其次，在数字化的资产运营体系下，与资产运营表现密切相关的租约数据、用户数据等是实时在线、可量化的，全面反映资产运营状况，可以满足穿透性的监管需求。

例如，商业地产的资产价值与客流量状况密切相关，基于AIoT的客流统计系统可以精准统计量化这一指标。长租公寓管理SaaS实现了租约的数字化，并可以通过对接智能电表、智能门锁等硬件数据实时掌握公寓运营状况和租客情况，为对接金融机构发行租金分期产品提供风控支持。

商业地产的运营，本质目的是帮助产品和用户之间建立和维护好关系，其是由一些零散和支离破碎的事情和节点来构成，只有把所有支离破碎的点逐渐串联起来后，并形成一个可良性循环的生态，将各个孤立的各个行为产生关联，形成一个整体的联动。

而数字化，将极大的加速并从根本上重塑这一过程，并最终引发商业地产的运营质的改变。